房地产估价_收益估价发与假设开发法.ppt

【例6-2】需要估价一宗“七通一平”的熟地价格，土地的面积为5000 m2，建筑容积率为2，土地剩余使用年限为65年，适宜建造某种类型的商品住宅；发展商预计2008年9月取得该土地后建造该类商品住宅，开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用现金流量折现法（动态方式）估算该宗地2008年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。 【解】：设该宗土地的总价为V总。项目资金流量示意见图6-3 ←估价时点 未来可实现楼价：3188.78万元 ←商品房销售完成 …… 2008.9 2009.3 2009.9 2010.3 2010.9 2012.9 …… 2073.9 V总=？ 第一次 资金投入日 第二次 资金投入日 ←土地购入时点 土地使用期满 开发期2年 ←商品房开发完成 土地使用年限65年 图6-3资金流量示意图 (1)开发完成后的总价值 4000×5000×2/（1+12%）2=3188.78 (万元) (2)建安工程费等的总额(假设各年建安工程费的在各年是均匀投入) 1000×(1+12%)×5000×2×[(1+10%)-0.5×60%+(1+10%)-1.5×40%]=1012.95(万元) (3)销售税费总额 3188.78×(2%+6%)=255.10 (万元) (4)购买该宗土地的税费总额 V总×3%=0.03V总(万元) (5)求取总地价 V总=3188.78 - 1012.9 - 255.10 - 0.03V总 V总= 1864.83 (万元) (6)求取土地单价、楼面地价 土地单价=V单=V总/5000=3729.67 (元/m2) 楼面地价=3729.67/2=1864.83 (元/m2) 【例6-3】某在建写字楼于2006年3月10日以楼面地价1000元/㎡的价格取得50年土地使用权，建筑总面积10200㎡，于当年9月10日开工，2007年9月10日完成主体结构，建成还需一年半时间，并需投入2500元/㎡的建设费用，预计写字楼建成后即可出租，租金测算：第一年净收入300万元，第二年至第四年净收入均在上一年的基础上提高20%，第五年及以后年份收入将稳定在第四年的水平。开发方准备转让此项目，购买在建过程需缴纳购买价格3%的税费。建成后转让税费为转让价格的6%。试采用现金流量折现法估算该项目2007年9月10日的正常购买总价与单价。（折现率为13%，还有还原率9%，） 【解】：设该项目购买总价为V总；预期开发完成后价值为V楼价；续建费用为B； 购买税费为C；转让税费为D；年租金净收入An，n=1,2,3,……47。 (1)计算公式：V总=V楼价 – B –C – D (2)计算预期开发完成后价值V楼价 V总=？ 主体结构完成 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7………A45 A46 A47 2006.3.10 2007.9.10 ………… 9.10 2008.3.10 2009.3.10 2010.3.10 2011.3.10 2012.3.10 2013.3.10 2014.3.10 2015.3.10 ………… 2055.3.10 2056.3.10 ←(估价时点) 开发期3年 ←写字楼开发完成 剩余使用年限50-3=47年 土地使用年限50年 图6-4 写字楼项目现金流量示意图 A1=300万元；A2=300(1+20%)=360万元；A3=300(1+20%)=432万元； A4=A5= A6=……= A47=300(1+20%)2 =518.4万元 V’楼价=300×(1+9%)-1 + 360×(1+9%)-2 + 432×(1+9%)-3 + 518.4×[1-(1+9%)-(47-3)]/9% =5259.28(万元) V楼价=5259.28×(1+13%)-1.5=4378.33(万元) (3)续建费用：B=2500×10200/(1+9%)-0.75=2326.65(万元) (4)购买税费：C= V总×0.03=0.03 V总 (5)转让税费：D= V预×0.06=262.70(万元) (6)计算该项目购买总价V总、V单 V总=V楼价 –B – C – D=4378.33-2326.65-0.03V总-262.70 V总=1736.92(万元) V单=1736.92/10200=1702.87(万元) 第三节 假