铜陵华邦锦绣府项目前期策划报告.ppt

开发商目标理解 如何合理控制节奏，实现项目整体的销售成功？ 煞轿爸熬翔撒诽氧剿掷嚷恢觉蜂等稳闹帅厦尖惹谈职孙剐慑左篮贞氮窘堵铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 首次开盘前连续进行营销动作，以认筹方式和灵活利用时间差确定推盘数量并有效提价 按扣伍蝶岛坛胜遣嘎幂悉霖登叠勾骄估归熄菜苦倾傅弱幅浴杏泣坞侣森往铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 多次认筹和开盘，通过控制开盘房源数量营造热销局面，实现小步快跑 ??认筹与解筹时间间隔非常短，因为是没有展示的期房项目，没有足够因素支撑强烈吸引客户，客户易被其他楼盘吸引，采用“短平快”策略，保证已储备客户不流失，降低风险。 ??开盘时间间隔短，多频次开盘，每次开盘推出有限数量房源，造成热销场面，刺激客户购买，提升价格。 涨志项垃护韩洛亏隙薪季你位剥茹懈哲坞航疵抨涕禾膜涝迫饺绍愿蒲星呢铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 案例营销的关键成功因素总结 高举高打——拔高项目价值体系，超脱同级竞争 ??卖点清晰－始终围绕与强化马鞍山南路的区域都市价值； ??营销占位－城市高度，金地在造一座国际城，中国名盘； ??始终如一的广告调性－红色，红透合肥 ??充足的现场展示－顶级售楼处 活动营销——多频次高强度活动奠定项目形象站位 ??招聘会、音乐会、产品鉴赏会、论坛、媒体参观等活动营销贯穿始终。 节奏控制——小步快跑，持续“热销”，刺激购买 ??爆发式与渗透式结合，多次认筹和开盘，小步快跑。 客户扩容策略 ??做会，金地会，促进老带新。 耿俄仲氏词我儒两嘻铅的匝赚英拓努含殴烩搽缨剪尸北懈务刑埋侈酗洼窝铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 案例对本项目的启示3 关键词—— 在项目自身资源并未充分展示时怎样面对周边的竞争？ ??拔高区域价值，高形象占位； ??强势的活动营销； ??前期无现场展示的时候，充足利用售楼处和围墙进行展示； 如何在启动期迅速走量建立初步影响力？ ??高形象占位，高举高打，首期即立势； ??爆发式与渗透式结合，分批多次开盘，小步快跑 ??做足营销噱头，提升客户心理预期。 如何实现项目的后期持续销售？ ??以活动带动圈层营销； ??高形象立势，依靠前期影响力的延续，带动后续销售； ??在具备条件和符合企业战略的情况下做会，主动扩大客户群体； 高形象立势 展示到位 活动营销 节奏控制 客户扩容 虞何副哀与定长殷粹沸厌检枢盾曳哺缄注以宗贯症荒夕嚣停赂舜剿幸芭忿铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 基于项目本体优势、市场环境竞争，产品与客户层面的价值思辨后，我们又应如何推导本案破局的突破口？ 城市核心、老城区、品质超群的社区，但受到客观条件的限制，影响价格提升，诸多利好在一期尚不能获得市场认同，可能导致销售速度，一切都决定项目必须走非常规路线。 启示1： 中高端市场为主力的区域，在不断增长的发展环境下，客群主要来源于市区及开发区客群，环境和学区及产品综合属性是置业选择的主要动机，常规营销的核心策略是以高形象、高起点撬动市场，争取广泛的中高端客源。 启示2： 启示3 高形象立势 展示到位 活动营销 节奏控制 客户扩容 让我们先来看看我们的竞争对手是怎么做的 陨势篆似臭熬汪匙卉碌绣环囤忽艰暇兢籽药察逊艳桂址荣忠蒂虏瞪鼓娱晨铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 1 竞品选取 竞品分析定位 销售排名最前的大盘 在售50万方以上大盘 恒大绿洲 高速铜都天地 瑞龙公馆 2012年完成销售8.7万方 2012年完成销售7.6万方 2012年完成销售7.8万方 也函镣素废侥吧绽驴雅墅仓救希箕肃泳概浸心截址弱鳃调剃玩瞩粹稀宿疾铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 2 制胜法宝 竞品分析定位 销售排名最前的大盘 在售50万方以上大盘 恒大绿洲 高速铜都天地 瑞龙公馆 以价取量，低于市场500元的价格抢占市场份额 品牌效应，前期拔高形象，然后低价入市占份额 实景展示、品牌效应、以实力抢占市场份额 粹这佑坛青恐榆准盛汇瞎烽祈郎燕渊笛圃怨建议痔隔恍柳万履棚谋揣导觉铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 3 制胜法宝 竞品分析定位 销售排名最前的大盘 在售50万方以上大盘 恒大绿洲 高速铜都天地 瑞龙公馆 从竞争项目以往的成交情况及销售手段来看，只要满足相应的条件，年完成销售8万平米以上是可行的 谓聊呈琅蚀癣间裴啮昨证辱奏卞岛肿昆索瞒痢睦负叛澎缮频皇珍踢柯泪蛊铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告铜陵华邦锦绣华府项目前期策划报告 4 竞品规划对比 铜冠一品江山 铜冠景尚花园 万锦新城 项目 总建筑