重庆市物业管理状况及改进思路.docVIP

重庆市物业管理状况及改进思路 　一、物业管理的产生与发展（一） 物业管理的概述。“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在 20 世纪 70 年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Real propertymanagement）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。（二）重庆物业管理的历史。城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，重庆物业管理从无到有，从管理无序到逐步规范发展，特别是随着国家《物业管理调理额》的颁布施行，已经开始走上了规范化、法制化良性发展的道路，成为了社区建设、城市管理和市场经济发展不可缺少的重要组成部分。然而，物业管理作为一项综合性服务，持续时间长、涉及方面宽、牵涉主体多、法律关系复杂。重庆物业管理向社会化、专业化、市场化方向和谐有序发展还任重而道远。重庆物业管理从 1994 年起步距今已 20 年。20 年来,我市的物业管理经历了从无到有，从业主不接受到业主需要的历程。随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化,以及房地产的物业管理企业已达 1300 家 , 从业人员达 4 万多人,实施物业管理的面积达 18900 万平方米 ,占全市城镇物业总面积的 42%。为规范物业管理,1998 年 11 月 ,重庆市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，相继出台了《重庆市物业管理企业资质管理暂行规定》、《重庆市物业管理收费、实施办法》、《重庆市优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》、《物业服务合同》和《业主公约》、《业主委员会章程》等规范性文件 。经过近 20 年的发展, 住宅商品化和产权多元化格局的形成,重庆市的物业管理不论从量,还是从质的方面来看,都得以迅猛发展 ,成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可缺少的组成部分。截止目前为止,有 87 家物业企业通过了 ISO900 国际质量体系认 ,有 16 个小区(大厦)获得了“全国物业管理示范住宅小区 (大厦)”,有 59 个小区(大厦)获得了“全国物业管理优秀、示范物业小区(大厦) 称号”,涌现出了一批品牌的物管企业。二、重庆物业管理的现状及存在的问题（一）物业管理立法体系不够健全。在物业管理规范性文件方面，2003 年 6 月国务院公布了我国第一个全国性的《物业管理条例》，另外建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在重庆，2009 年 5 月重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《重庆市物业管理条例》，之后又陆续出台了《重庆市物业管理办法》《重庆市物业管理企业资质管理暂行规定》、《重庆市物业管理收费、实施办法》。然而重庆各区法院纷纷收到物业服务纠纷案件，仅江北区法院从 2002 年开始受理物业服务纠纷起，到目前为止已受理共计一千三百多起。近些年来，诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。因此，重庆尚需统一或专门调整物业管理行为的地方性规章，来解决物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。（二）物业管理市场竞争机制尚未成熟。目前，绝大多数楼盘的物业管理基本上是遵循“谁开发，谁管理”，物业管理招投标管理不规范，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理，政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理，有的虽然公开招投标，但也是暗箱操作。严重影响了物业管理的健康发展。另外，房地产开发商为了顺应购房者对物业管理服务高质量的要求，纷纷开出物业管理服务方面的种种优惠承诺，以吸引购房，但由于物业市场缺乏一个对房地产开发商承诺有效的监督和约束机制，房地产开发商往往在销售楼盘的过程中轻易许下物业管理服务方面的承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，引起业主的抱怨和不满，升值纠纷的发生。（三）物业企业管理模式有待优化。目前，重庆物业企业绝大多数采用的是房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式，这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经