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——华中科技大学文华学院 13级财务管理专业 发展趋势 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。 我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。 当今形势 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。所以很多有钱人炒地皮，等待升值。其实，开发商的暴利关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利： 1.通过低价的成本然后高价卖房，这就是暴发户诞生的原因。 2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予房地产开发商“政策支持”，比如开发商贿赂官员帮忙低价拿地、等等。 中国房地产的特点 1.房地产业开发区域发展很不平衡，区域分割明显。 2.房地产业企业数量多，规模小，负债率高。 3.企业良心决定了施工质量 4.盲目开发定价不合理 总体来说，中国房地产业整体发展处于一个较低的水平 面临的市场问题 1.房地产资金来源结构单一，个人资产与银行贷款限制了更大的发展； 2.圈地的可能性依然存在； 3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出； 4. 中国经济下滑，工作不稳定，工资往往难以支撑每月所需和月供，甚至首付。但往往需求房而买不起的人给开发商造成了假象，大量空房由此产生，长时间导致开发商贷款的利息超出预期盈利，但最终羊毛出在羊身上； 5.住房社区保障的配套与政策不健全，居住环境差，周围生活圈商业圈并不完善； 6.房地产企业数量多，负债率高； 7.二手房房源紧张，供给不足，市场需要调控； 8.房地产中介诚信缺失； 9.拆迁安置补偿不合理。 中国房地产业也面临严重的市场问题。这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10—20倍的房价。这当然是条罪恶的利益链。 多元分析 金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。 。　　 调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险 一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。 新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已