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城市土地价格与房产价格关系分析(一) 　　当前房产价格的极速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。近年来，关于土地价格与房产价格的关系有多种观点，房产价格的迅速攀升，以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件，这些看似紧密相连的现象，使许多相当有影响力的经济学家都将房产价格上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有不同的看法，影响房产价格的原因是多种多样的，土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分，二者的确有着紧密的联系，但是并不象人们想象的那么单纯。 　　那么什么是土地价格和房产价格呢？城市的土地价格大致可以分为两种：城市基准地价和宗地价格。城市基准地价是平均价格，用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平，受国家宏观调控政策和经济发展水平影响；宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格，受城市土地微观因素影响。本文分析的与房产价格相关的土地价格主要是指宗地价格，即开发商得到土地而付给政府的土地价格，也可以说是土地成交价。房产价格比较容易理解，本文所指房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房产价格格，但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。 　　另外，多数学者普遍认为影响城市土地价格的因素可以分为宏观和微观因素。宏观因素对城市土地价格有普遍性、一般性、共同性的影响，简单说宏观因素包括政府的政策法规、经济发展水平、GDP、银行利率、城市规模等，其中政府的政策法规对城市土地价格的影响最重要。微观因素主要指土地个别因素、临近土地因素和区位因素。外国学者利用回归分析法对这三项因素进行分析的结果是三项之和可以在近80%的程度上解释城市土地价格的变化。 　　经我们对西方国家的调查，我们看到在大多数西方国家中，土地的所有权是与房屋所有权紧密相连的，即土地转让的同时地上房屋也一起转让，因此若地上房屋处于优良状态，可以卖很好的价格，那么一定影响土地的转让价格，这与我国的土地出让价格有很大的不同。我国的土地出让价格，也就是土地在招牌挂交易过程中形成的价格是由竞买方即开发商决定的，开发商的出价只要不低于政府的底价，且高于其他开发商出价，就可以该价格获取土地，所以在现行的土地招牌挂交易过程中，交易价格的主动权通常不掌握在政府手中。即使现在也存在政府通过评审开发商的详细开发规划，人为决定中标者，并不以出价最高者获取土地的现象，但是对多数依靠土地财政运作的地方政府来说，价高者竞得的规则在相当长的时间里依旧不会改变。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.3部门负责人每月27日向考核小组交个人工作总结和部门工作总结（两项总结可以合写，也可以分开写），作为对部门负责人和部门工作的考核依据。 4.1.4公司考核小组根据部门负责人个人工作总结和部门工作总结、工作表Q/BW·G0802-04 现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(部门负责人和部门两种，分别见附录2、附录3)，打分并作出评估，由总经理办公室将考核结果交公司主管领导审批，并将审批后的考核结果于每月30日前交人力资源部存档和作为计算绩效工资的依据。 4.1.5人力资源部将收到的各类考核结果根据规定计算部门、部门负责人和员工的绩效工资，并与员工薪酬兑现。 4.1.6 负责考核的负责人应及时将考核结果与被考核部门负责人或