1.房地产价格的特征与类型.pptVIP

三、 房地产价格的类型 第三节 房地产价格的影响因素 二、影响房地产价格的一般因素 本课的主要内容 第一章 房地产与房地产价格（6） 第二章 房地产估价概论 （4） 第三章 市场比较法（6） 第四章 收益还原法（6） 第五章 成本逼近法（6） 第六章 房地产估价报告（2） 建议教材与教学参考书 1. 张红日 编著.《房地产估价》.清华大学出版社. 2. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 《房地产估价理论与方法》.中国建筑工业出版社. 3. 艾建国，吴群.《不动产估价》.中国农业出版社. 第一章 房地产与房地产价格 掌 握 1. 房地产的含义。 2. 房地产价格的含义。 3. 房地产价格形成的条件及理论基础。 4. 房地产价格的特征。 5. 房地产价格的类型。 6.房地产价格的影响因素。 第一节 房地产及其描述 一、房地产的含义 （一）不动产和动产 （二）房地产的定义 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 1. 土地、建筑物和其他土地定着物的含义 土地具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是指建筑物以外的土地定着物。 2. 实物、权益和区位的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分； 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处； 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 （三）房地产的基本存在形态 1. 土地形态 2. 建筑物形态 3. 房地形态 二、房地产的种类 （一）按用途划分的种类 （二）按开发程度划分的种类 （三）按实物形态划分的种类 （四）按权益状况划分的种类 （五）按是否产生收益划分的种类 （六）按经营使用方式划分的种类 三、房地产状况描述 （一）基本状况 （二）区位状况 （三）实物状况 （四）权益状况 房屋所有权人 权利人 土地承包经营权 其他 宅基地使用权 划拨 出让 建设用地 使用权 权利 种类 土地 使用权 集体土地 国有土地 土地所有权 权属 预期用途 实际用途 设计用途 规划用途 用途 其他 建筑面积 土地面积 规模 北至 西至 南至 东至 四至 坐落 名称 基 本 状 况 估价对象房地产简况表 建筑物权益状况 土地权益状况 权益状况 建筑物实物状况 土地实物状况 实物状况 外部配套设施 周围环境和景观 交通 位置 区位状况 第二节 房地产价格的特征与类型 一、房地产价格形成条件与理论基础 （一）房地产价格的含义 是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格的综合性货币表现。 （二）房地产价格的形成条件 有用性 稀缺性 有效需求 （三）房地产价格形成的理论基础 劳动价值论 效用决定论 供需决定论 收益决定论 二、 房地产价格的特征 （一）地价与一般物品价格的不同 1. 生产成本不同 2. 折旧情况不同 3. 价格差异不同 4. 市场性质不同 5. 形成时间不同 6. 供求变化不同 （二）房地产价格的特征 1. 权益价格具有重要性 2. 区位性 3. 个别性 4. 双重性 5. 高位性 6. 关联性 7. 敏感性 8. 上升性 （一）市场价格、评估价格 （二）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （三）所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格 （四）基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）和 建筑物重置价格 （五）出让底价、征地价格、课税价格、补地价 （六）拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格 （七）起价、均价、标价 （八）总价格、单位价格、楼面地价 （九）收益价格、比准价格、积算价格 一、房地产价格的影响因素概述 （一）房地产价格影响 因素的特点 （二）房地产价格影响因素的分类 1. 影响方向不同 2. 影响程度不同 3. 影响关系不同 4. 影响形式不同 5. 影响速度不同 财政与金融政策 行政隶属变更 汇率 房地产有关税制 利率 社会稳定状况 国际因素 土地利用规划