商业数招商计划.docVIP

打造一个成功的商业项目离不开前期深入的市场研究,并在此基础上形成的科学的项目定位及招商执行方案、业态规划方案,配合经验丰富的招商团队强力贯彻执行。本计划在我公司结合对本项目的了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、招商运作等提出一些我公司的建议和思路。??项目SWOT分析篇经双方确定合作关系后，我公司对本区域市场调查研究后，在以后的定位报告中详细阐述。一、项目优势（S）二、项目劣势（W）三、项目机会（O）四、项目威胁（T）五、项目关键不利因素及应对策略项目定位篇一、项目总体定位项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据科学测算和我公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。二、形象定位概念是整个项目的灵魂，体现了项目的气质，当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。三、功能定位确定项目商业展示的主要功能四、档次定位确定项目档次、品位五、 业态定位1、本项目业态定位理念对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性的进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。本项目定位是关键，位置地处城隍庙电子市场边缘地带，离市场核心区域超过500米，所以绝对不能人为定位失准，本商场2楼定位为电子元器件批发市场，实为错误之举，必将导致招商和后期经营的极大困难。建议本项目1楼针对边缘市场进行定位，在操作上与2楼拉开差异，以避免招商和后期经营的失败。2、业态规划的原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于资产增值的原则 有利于降低公摊率的原则3、业态规划建议根据定位原则进行规划。招商运作篇一、招商目标运作4个月以内使招商率达到90%以上，形成旺场的局面。二、时间控制2006年7月——2006年10月三、招商阶段划分为招商实施准备阶段招商强势期招商攻坚阶段第一部分 招商阶段性工作第一阶段——招商实施准备期一、目标 1、完成项目市场调查工作，根据市调完成和完善项目定位、项目运作思路以及所欠缺的项目不利因素等。2、调整业态规划，根据甲方要求相应调整售价及租金方案；3、完成对招商人员招聘和招商技巧、统一说辞、礼仪、管理制度、商业地产专业知识的培训；二、重点工作1、完成招商的基础性工作；2、完成现场招商处包装及项目地盘包装；3、塑造项目形象；4、确定目标商家资源，收集商家信息；5、筛选重点主题主力商家, 开展对重点商家的接触;6、设计完成招商资料；7、完成布置招商现场用图表；8、储备大量的目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作；9、完成租赁合同的评审和定稿；10、确定招商广告宣传方案；11、完成项目现场广告位及导识系统规划方案；12、协助甲方与业主签定委托经营协议；13、完善项目租金价格体系。第二阶段——强势招商阶段一、目标 1、全力启动招商任务，招商率达50%--80%。2、商家资源储备率达到90%，意向入驻商家储备量达到30个以上。二、重点工作1、完成招商任务分解和落实；2、继续收集商家资源,筛选商家资源；3、与相关行业协会就本项目建立合作关系；4、全面展开与意向商家的洽谈,重点引进主题、主力商家,形成带动作用和引导； 5、用优惠政策引进主题、主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修； 6、形成对重点商家资源集中区的针对性招商；7、完成辅助招商工作的现场氛围烘托。8、完成营销推广阶段性计划；10、实施项目导识系统及广告位的制作；11、逐步完成对项目商业氛围的营造,包括招商的现场包装布置。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢