关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考　.docVIP

关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考 一、目前前我国房地产中介市场发展现现状 加入WTO后的中国，，房地产中介市场这块蛋糕的的诱惑力越来越大，二手房、、写字楼和住宅租赁市场的预预期利益至少还有十几年的荣荣景，房地产中介服务仍然大大有可为。笔者就以中介服务务最为活跃的上海为例，20002年之前在上海，外资中中介机构在国内主要从事的是是中高档物业，如以豪宅、休休闲不动产、商业不动产等为为主的租赁买卖业务，而本土土传统的中介机构则主要从事事中低端的物业，如普通二手手房、商品房的买卖租赁业务务，彼此之间的竞争并不激烈烈。但是随着2002年外资资中介机构接受银行15亿元元的二手房贷款的受信额度，，标志着外资中介开始大规模模进入中低端WTO国民待待遇原则，由此可见外资中介介为高端外销房公寓服务，本本土中介为中低端内销房、二二手房服务的局面将最终会打打破。 二、房房地产中介活动中的法律风险险 房地产中介从法律角度解解释是一种民事法律关系。这这种民事法律关系中各个主体体的联系主要是通过与房地产产中介有关的合同。在房地产产中介活动中常见的合同有委委托代理合同、居间合同、行行纪合同等。作为房地产中介介机构以及房屋产权人（使用用人）、购房者等合同主体其其签订合同最基本的目的是在在交易过程中尽可能地避免风风险，实现交易目的，获得预预期利益。 （一）、?通过过中介进行房屋买卖是目前房房地产中介机构容易出现法律律风险的一项业务，其中比较较常见的法律问题有： 1、、来自交易主体方面的风险险。 对于不同的房房产所有人，其在房地产市场场进行交易的动机各不相同，，有的人想卖小房换大房，有有的人想低价买高价卖，有的的人则是由于出现法律纠纷或或陷入债务危机，还有的人是是由于婚姻变故或是家庭纠纷纷。例如，夫妻一方擅自处分分夫妻共有房屋；房屋产权共共有人未经其他共有人同意私私自将房屋出售；职工不告知知单位便把单位拥有部分产权权的公房出售等等。上述情况况在认定合同法律责任时一般般认定合同效力待定，或者直直接认定合同无效。 买方委委托中介机构选购房屋，是出出于对中介机构专业人士的信信任和信赖，因此，对于交易易主体是否合法，房地产中介介机构应当进行严格的审查，，如果中介机构未尽审查义务务，导致合同无效，给交易一一方造成损失了，就应当承担担相应的责任。 2、来自自交易标的物的风险。 如果房地产中介机构明知知该房屋存在上述情况而未尽尽告知义务，给合同一方（一一般指买方）造成损失的，应应当承担赔偿责任，当然如果果是委托人（一般指卖方）刻刻意隐瞒制造虚假证明等而给给房地产中介机构造成经济损损失的，则由委托人承担相应应的赔偿责任。 3、来自自交易合同、交易手续方面的的风险。 但是在房屋交易过程中中，如果双方对交房时间、付付款期限等约定不明引发争议议，其中一方的权益必然受到到损害。为保证交易目的的顺顺利实现，房地产中介机构还还应提示交易双方对诸如交房房时间、付款方式等条款作出出明确的约定，这样做的目的的也是为了使房地产中介机构构避免不必要风险和损失。 房地产中介机构如何防范以上上述及的诸多的法律风险，关关键是应当在交易前对交易房房屋的产权等情况作一个彻底底的了解，谨慎与委托人签订订房屋买卖合同及其他委托代代理、独家代理等关联合同。。同时为了避免给委托人造成成损失，还应认真审查该房屋屋产权证明、有无权利限制等等情况，如中介机构未能尽到到谨慎审查的义务，致使房屋屋产权人或购房者因此遭受损损失的，房地产中介机构应承承担赔偿责任。 （二）、??房地产评估过程中出现的法法律风险： 1、过失引起的的风险。 一般情况况下，估价风险与主观因素关关联较大，如因专业能力和工工作态度导致产生风险。专业业方面的风险如估价人员未能能正确掌握房地产价值标准对对估价的影响，使估价目的与与估价方法、估价价值不匹配配，或估价报告文字叙述不当当，造成委托方误解，或估价价人员对评估参数及评估信息息资料真实性的甄别、价格含含义等缺乏正确的把握，而导导致估价结果与事实相差悬殊殊，从而引发估价纠纷风险。。 由工作态度引发的风险，，主要表现有估价人员工作态态度不认真，估价报告质量低低劣，或受自身执业能力限制制，使估价结论发生较大偏差差，在未明确委托评估房地产产的情况下，就盲目估价，导导致估价不实。另外在对国家家相关政策理解不够充分的情情况下，轻率确定经济性贬值值率或贬值额，以及估价人员员与委托方有利害关系，使估估价结论失去公允性，从而发发生经济纠纷的风险。 2、、非过失风险，主要系客观因因素引发的风险。 根据建设设部《城市房地产中介服务管管理规定》，其中专章对 make use of civil servants in the home station to search