房地产企业的生产或与运作.docVIP

房地产企业的生产与运作 房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。 由于房地产开发项目具有上述特性，因此，房地产项目在开发目过程中，具有很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。 首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。 启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。 对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。 这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。 这一阶段的风险是：1、地块、地段选择失误，2、地块价格与价值相背离，3、地块不利于设计规划，4、地块整治费用太大，5、市场调查内容与地块适应的业态出现偏离，6、调查的方法和途经有误，7、调查对象有误，8、购房者心理和行为分析出现偏差，9、产品的市场客户群判断失误，10、产品市场定位失误。 在主要风险识别出来后，紧接着进入评估过程，风险评估包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第1位的风险，建议采取规避手段进行解决。当然对风