城市地价研究基本概念及相关理论基础.docVIP

1绪论 1.1研究背景及意义 1.1.1研究背景 我国自上世纪80年代以来改革城市国有土地有偿使用制度，实现了城市土地使用从“无偿、无期限、无流动”到“有偿、有期限、有流动”的重大转变，具体表现在收取国有土地使用费，对城镇国有土地的使用权进行出让与转让，结合住房制度改革进行商品房开发等，实质就是引入价格机制参与城市土地资源配置的过程[1]。为促进经济改革持续深入和国民经济不断发展，研究加强地价管理，更加合理、有效的管理和利用城市土地资源是土地经济学领域研究的热点。 我国的社会主义市场经济随着改革开放的进行不断革新和完善，城市土地市场逐步建立，地价在国民经济领域的核心地位日益凸显。地价是政府进行土地管理和土地税收的重要依据，作为量化土地资产的尺度，又是土地市场的重要信息，在制定城市土地规划，平衡城市土地供需，提高土地利用效率，合理配置土地资源方面发挥的作用日益显著。首先，政府是土地的管理者和使用者，需要通过制定适宜的地价政策对实施调控和管理，充分把握城市地价动态变化的规律，是为了保证科学合理的决策有迹可依。其次，政府也是土地的投资者，需要对城市地价和地价分布概况有所了解，才能确定土地资产的数量和把握投资开发的强度。因此，经济发展的内部需求推动城市进行土地价格的评估，建立、健全城市地价动态监测体系[2]，这也是深化我国土地使用制度改革的重要内容。 我国自上世纪90年代初开始在城镇开展土地定级估价工作[3]，其后的二十年间，全国多个市县均对城市基准地价进行多轮的评估和更新[4]。目前，全国90%以上的大城市、75%以上的中小城镇完成了基准地价更新工作，初步建立起了城镇土地价格体系，并将各类地价以相关信息向社会公众公布[5]。已有的地价评估、更新成果多以表格、文件和图件等文本资料为主，对成果的应用管理、动态监测、空间分析演化、预报预测方面研究不够深入[6]。每次开展地价评估和更新工作，都需要耗费大量的人力、物力、财力，投资巨大，而且评估结果的客观性和精确度受到许多主观因素的影响。所以，结合地理信息系统技术和经济学原理来研究城市地价动态变化规律，对地价的更新成果加以应用，为后续的地价评估工作提供基础依据，十分有必要。 达州市初步实现了对城市地价的动态监测，于2008年和2012年两度进行城市土地级别和土地价格的调整，完成了土地分等定级以及基准地价更新工作。通过划定区段，布设动态监测样点，定期采集地价数据并建立地价资料数据库，实现对城市地价的实时监测，保持地价的现势性，加强对地价空间分布规律和发展趋势的掌握，为政府强化地价的宏观管理和调控，制定地价政策提供参考依据。 1.1.2研究意义 城市地价的动态监测是通过布设动态监测点，以实时监测的方法收集地价数据，结合城市土地市场的特点，观测、分析、评估地价变化趋势以及影响因素的过程[7-8]。本研究以达州市作为实证研究对象，从时间序列和空间分布上来揭示城市地价变化规律，分析研究地价影响机制，对政府加强化地价管理，促进土地资源科学、合理利用具有参考意义。 其一，是保证土地市场规范运作和发展的重要基础。 基准地价是指在城镇范围内，分为不同土地利用类型分别评估的一定估价时点上静态的的土地使用权的平均价格[9-10]，也是政府依法进行土地税收，取得土地出让金的依据，对土地市场的宏观管理和调控起杠杠作用[11]。结合土地定级估价成果，研究城市土地价格时间和空间演变规律和发展趋势，客观反映城市土地各个时期的价格水平，直观反映区域内土地价格的变化趋势，为土地市场管理提供基础数据，完善地价公式制度。面向社会公众发布土地价格和相关信息，不仅可以提高土地价格管理的透明化和土地市场管理的规范化程度，还为土地投资者和使用者提供价格信息，使其准确的分析土地的潜力和投资风险，有利于促进土地交易，是保证土地市场规范运作和发展的重要基础。 其二，是政府制定地价管理与调控政策的科学依据。 通过研究城市土地价格时间和空间演变规律和发展趋势，可以清楚掌握城市各个时期，不同区域以及不同土地利用方式下的地价分布状况和发展变化过程，了解现有土地价格水平并对未来发展变化趋势做出预测，是政府制定地价管理与调控政策的科学依据。有利于土地市场平稳、健康发展，也有利于优化城市土地资源配置，发掘土地潜在价值，提高土地利用效率。 其三，是实现土地管理效率提高的必要手段。 通过对地价信息进行实时调查、动态跟踪，编制地价指数，更新基准地价，进行地价预测预警和发布地价信息、辅助地价决策等工作，并将地价监测资料定期汇总上报，为进行地价管理和地价调控提供决策依据，从而使地价管理快捷容易，操作简便，土地管理效率大大提高。 1.2文献综述 1.2.1地价时间变化规律研究 1.2.1.1地价时间变化影响因素研究 对土地价格时间变化造成影响的因素较为复杂，宏观层面包括国