浅析工业企业在修建性详细规划中容易忽略的问题.docVIP

浅析工业企业在修建性详细规划中容易忽略的问题 　　工业企业的修建性详细规划是一项综合、复杂的系统工程，既要符合规范和国家政策，又要满足工程需要；在协调各功能区的关系同时还需顺应企业内外物料流向，满足工艺要求，比普通民用建筑的修建性详细规划要复杂许多，本文仅就工业企业修建性详细规划过程中容易忽略的几个问题进行一些探讨。 　　一、项目前期准备阶段 　　许多规划设计人员认为只需要做好设计本职工作就可以，忽视了规划工作在工程项目中的全局性和重要性，甚至对项目整体运行负有不可推脱的责任性。 　　（一）忽视工业项目审批的流程。 　　就目前国情而言，许多业主在进行项目策划阶段并没有进行很深入的研究，不了解工业项目的审批流程，地方的工业园区也未对此足够重视，常常口头同意先施工后审批。规划设计人员通常在项目准备阶段就参与其中，此时有必要提醒业主注意工业项目审批流程的重要性。但是由于没有做好沟通工作，类似业主投入巨资平整土方，并完成全套施工图纸，甚至盖好一两栋厂房，最终却因环评未通过，导致整个项目流产，浪费人力、物力、财力之类的事情频频出现。 　　（二）项目选址阶段应提醒甲方注意项目选址应符合现行行业规范和国家政策，法规，以及上一级规划。 　　例如《公路安全保护条例》 第十八条的规定，以及《铁路运输安全保护条例》第十七条规定，这两条法规对涉及到危化品的工业企业的平面布局有至关重要的影响，所有的甲乙类厂房、仓库、罐区都需符合以上法规的关于公路退100米，铁路退200米的退距要求。但是一些化工企业业主征地时不了解或忽视该条款，征得土地后，实际利用率大大降低，有的甚至影响到项目的可行性，作为设计人员有必要提醒业主对国家法律、法规应给与足够重视。不过需要指出的是这里的公路是指国道、省道、县道、乡道等不包括工业园区道路，铁路也不包括供企业使用的铁路专用线。 　　二、规划设计阶段 　　（一）不能忽视设计基础资料的收集、整理、保存的工作。 　　规划设计专业需要收集的资料有许多，有水文气候、岩土地质资料，地形图、实际测量成果、周边市政道路管线资料、委托任务书等，设计人员应该做好资料的收集、保存、补充、完善更新等工作并及时查对，最好能建立基础资料档案。 　　这里需要特别注意的是用地界限（用地红线），通常包括钉桩报告，红线角点的坐标，宗地、征地与建设用地，代征用地，道路红线等，这是设计之初业主必须提供的资料，笔者就曾遇到过业主在设计初期要求先按所提供的提供电子版的红线图设计，待到总平要出报批图纸阶段，才正式提供了规划主管部门盖章的的红线资料，对比发现红线角点坐标差距颇大，导致设计返工，工期延误。 　　（二）要特别重视规划主管部门提供的规划条件。 　　一般业主在取得用地红线的同时规划主管部门会下发规划设计条件通知书。这是规划主管部门对建设用地以及建设工程提出的规定性和指导性意见，也是规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求，是修建性详细规划编制和审批的重要依据。规划条件一般包括规定性（限制性）条件，和指导性条件。工业企业修规涉及的限制性指标一般包括地块位置、用地性质、开发强度（建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等）、主要出入口方位、停车场泊位等；涉及的指导性条件一般是针对建筑形式与风格以及环境保护方面进行要求。 　　作为设计人员在设计之初最好要能够取得这些基础资料，以此为依据进行设计，但是现实的情况不容乐观，通常是十之三四在项目设计之初无法拿到规划条件，有的业主甚至都没听说过“规划条件”这个名词，在遇到这个问题时，可以先请业主提供该区域的控规，依据控规凭借经验先进行设计，但是在规划报批正式出图之前一定要取得正式的红线文件和规划条件，核对无误才能出图。 　　（三） 对工业企业的修规来说还有个文件需要特别重视，就是国土资发（2008）24号文件《工业项目建设用地控制指标》，福建省2008年7月在此基础上发布了《福建省工业项目建设用地控制指标》。该文件第四条明确指出工业项目建设用地控制指标包括投资强度、容积率、建筑系数、生产服务设施用地所占比重、绿地率等五项指标。其中的容积率控制指标是按照不同的行业分类制定的（0.7-1.0），各个行业都有相应的容积率最低要求，建筑系数要求不低于30%，生产服务用地面积不得超过总用地的7%，绿地率一般不超过20%。这些是做所有工业项目修规所必需遵守的，有些业主希望在用地内建设成套的住宅，专家楼，培训楼之类，该文件也明确规定不允许建设。一般工业用地内的生产服务用地只能建设厂区配套的办公楼，食堂，倒班宿舍，各个地区规划主管部门对该指标未涉及的建筑面积的比例一般也有控制，通常在总建筑面积的15%到20%之间。 　　（四）要重视场地分析。 　　由于场地的自然条件、建筑条件的差异及项目的不同，工业企业修建