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第十章 住宅消费与住房制度 住宅消费是住宅再生产过程的终极环节，由于住宅业是房地产业的主体部分，同时又与一国的住房制度和住房政策密切相关，因而也可看作是房地产经济宏观分析的重要内容。本章首先从住宅消费的性质、特点讲起，进而分析住房制度与住房政策，着重研究中国的城市住房制度改革，并结合当前实际探索住宅消费结构与供应结构的平衡和协调问题。 第一节 住宅与住宅消费 一、住宅的功能 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑。住宅消费也是人们生活消费中的重要组成部分。一个极其普通的道理是，人们要生活，必须有衣、食、住、行、用等各种生活资料，住宅就是人类生活最基本的生活资料，在现代社会中，居住状况的好坏已成为衡量居民生活质量的重要标志之一。 住宅及其功能是随着人类社会经济文化的发展而不断发展和完善的。在远古时代，生产力水平很低，仅能勉强维持生活，住得也极其简陋，只能住在用石器挖的洞穴和树枝搭的巢窝之中，“穴”和“巢”就是人类社会最原始的住宅结构。考古学家往往从原始人居住的“洞穴”中挖掘出生产和生活器具，判断所处的历史时代。后来，随着经济文化的发展，收入的增加和居住需要的提高，人们不断改进和完善自己的居住场所，研制出新的建筑材料和先进的建筑技术，设计建造更合理更舒适的住宅，逐步改善居住条件，提高居住质量。发展到现代住宅，大量先进科技应用到住宅建设中来，智能住宅、绿色住宅、生态住宅、康健住宅层出不穷