20193265.有效物业管理要素-能源管理与资源经营.ppt

物业投资－物业经营管理 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用 物业管理（Property Management）、 设施管理（Facilities Management）、 房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、 房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动的管理对象 写字楼： 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店 休闲娱乐设施 物业经营管理服务目标 是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业经营管理的层次 1:物业管理 2:设施管理 3:房地产资产管理 4:房地产组合投资管理 房地产 组合投资管理 房地产资产管理 （写字楼、商场） 房地产资产管理 （公寓） 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 层次管理关系图: 物业管理计划中的预算技术 （一）年度运营预算 （二）资本支出预算 （三）长期预算 物业管理市场拓展 物业管理企业投标的关键事项 （一） 决定参与投标的关键因素： 1项目区域、规模符合企业发展规划 2项目类型符合企业确定的目标客户 3常规预测盈利 4项目风险在企业承受范围内 5项目委托方具有独立法人资格和经济实力 6本企业具备人力资源支持体系 （二）投标过程中六项关键环节： 1确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施 2确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一 3准确的牧业管理年度收支测算 4物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺 5管理架构、管理机制和主要负责人员 6正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现 物业管理服务方案的要素 人员 机构 管理 措施 构想 目标 费用 测算 * * * * * * * * * * * * * * * * ??? 四、 重视系统设备的维护保养,最大限度地发挥设备的使用效能 ??? 现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了,不仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换效率,从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。??? 五、 定期监控卖场温湿度状况,适时进行设定中的调节 对卖场温度状况每天多次进行监控抄录, 对每层按多处固定测温点进行温湿度记录,并将所测温湿度及时反馈给空调班,操作人员则根据反馈温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定,调整温度循环水泵开启台数,并对末端设备及新风、回风的开启进行调节,以达到既能保证卖场的舒适度,又能最大限度地降低能源消耗。??? 六、 完善计量管理网络,定期校验、更换计量表计 理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划性、合理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损失和浪费,甚至还会出现“别人用能,你来买单”的状况。 日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用几年后,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用,但经验告诉我们,这种投入是非常值得的。??? 七、 加强夜间用电的管理,杜绝楼面通亮状况的发生 每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态,所以这个时段各楼层(应急)照明亮度应降至最低,即以满足卖场主通道＝＝和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。??? 通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造,以确保其形象和功能的完善,所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中特别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视,及时关闭多开的灯具,必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。??? 八、 根据季节变化,合理运行变压器的台数??? 变压器的运行会产生电损,在中央空调停用和相关条件许可的情况下,停用空调运行专用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运行成本,减少电能的损耗。一般情况下,一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3万度电量。??? 九、 公共区域和亮化照明实施开关钟控,避