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广州市新型网格点基准地价技术研究 　　摘要 本文提出了网格点基准地价的概念，并进一步结合地价动态监测体系，构建了全新的地价体系结构。这种体系结构是将DEM数字表面重建技术应用到广州的基准地价更新工作中，最终得出在实际应用中实用性强的新型基准地价。 　　关键字 基准地价 网格点 地价动态监测 地价体系 　　1 网格点基准地价的概念 　　网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，二者的主要区别在于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为50 m×50 m或者100 m×100 m）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。 　　目前国内大多数城市的基准地价以级别价表示，也有一些城市的基准地价采用路线价和区片价表示。无论级别价还是区片价，都只是某个区域的平均价格，要评估宗地标定地价还需进行区域和个别因素修正，因此以这种形式公告的基准地价，地价的表现形式不直观，其公示性不够，实际操作过程人为因素多，计算结果可调整范围大，尤其是在政府部门的应用，碰到的问题比较多，不方便政府管理。 　　网格点基准地价可以解决上述问题，网格点基准地价成果形式简单，便于计算机处理，在编制相应的软件后，工作人员只要输人相应的基本数据（主要是坐标数据和用途），基准地价测算软件就可以自动计算基准地价，无需人工干预，操作简单，实用性强。而且通过计算机辅助计算，操作简单，结果惟一，能极大地减少人为干预。 　　2 网格点基准地价的建立方法 　　网格点基准地价的制定可以通过两种方式：一是利用定级成果即网格点分值，结合地价样点，通过一定的回归曲线转换得到；二是利用真实市场交易样点和地价大调查中完成的地价监测体系中的监测样点，建立地价分布的三维模型，经过一系列类似于DEM数字表面重建或建模的技术处理过程，就可以得到地价分布的网格化三维模型，也就是网格点基准地价。 　　2.1 网格点分值法建立网格点基准地价的缺点 　　目前，网格点基准地价的测算方法是：利用定级成果即网格点分值，结合地价样点，通过一定的回归分析，建立地价和定级分值的相关关系，从而推算所有网格点的基准地价。 　　这种方法的原理是土地价格和土地质量是高度相关的，而且是惟一相关的。可实际上并非如此。 　　2.2 用DEM数字表面重建技术生成网格点基准地价的思路 　　DEM数字表面重建或建模的技术在一定程度上克服了上述缺点，给我们提供了一条思路：利用市场交易样点和地价监测体系中的地价监测点作为地价控制点，建立评估区域地价分布的地价三角控制网，经过一系列类似于DEM数字表面重建或建模的技术处理过程，建立评估区域地价分布的网格化三维模型进行三角内插，从而得到网格点基准地价。 　　3.1 空问插值方法问的比较分析 　　为了准确地描述广州市地价在空间的变化，这里我们对几种插值方法的结果进行比较研究。首先对广州的住宅用地进行100米×100米网格，300等距的插值比较。 　　（1）不规则三角网插值。结果详见图1。 　　（2）距离倒数插值。结果详见图2。 　　（3）克里金插值。结果详见图3。 　　图l 广州原八区住宅TIN 　　等距300等值线图 　　图2 广州原八区住宅ID等距300等值线图 　　图3 广州原八区住宅KRIGING等距300等值线图 　　3.2空间插值方法的分析 　　局部空间插值方法能反映地价局部突变的变化，空间插值方法有很多种，我们选取以上几种局部空间插值方法进行对比分析得到的地价等值线均一定程度上反映出地价的空间变化界限。距离倒数法计算值易受数据点集群的影响，计算结果经常出现一种孤立点数据明显高于周围数据点的“鸭蛋”分布模式。而不规则三角网和克里金插值结果接近，实际中都可启用，此外二者各有其优点和缺点，不规则三角网插值在布设样点，插值上容易，价格易于控制，但是其等值线不够圆滑；克里金插值理论完整，应用广泛，但受多个控制点的价格影响，得到的结果往往与布设样点的预期有细小差异。 　　4技术方法和步骤 　　根据上述总体思路和原理，制定第一次建立网格点基准地价的技术方法和步骤如下。 　　4.1 在基准地价的基础上划定土地地价区片和商业路线 　　按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507―2001）中均质区域的理论，从分析影响城市土地质量的自然、经济、社会和环境条件人手，划定土地地价区片，进一步对繁华街道建立路线价。 　　（1）路线价的评估通常先在定级估价范围内选择一定数量的商业路段，依据其繁华程度和地价水平差异划分出不同的区段，运用地价评估的常用方法评估区段内各样点的地价，最后综合样点计算的结果求得区段的路线价。 　　（2）用地区片划分的原则与方法。 　　1）用地区片划分的原则如下： 　　a.均质性原则：区片内基础设施