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不同类型之债与房地产抵押登记 　　上世纪90年代房地产抵押登记业务开展之初，房地产抵押担保的主债权基本以银行贷款为主。近年来，在房地产抵押登记中，抵押担保之债呈多样化格局，除传统的银行贷款外，还出现了融资租赁之债、追偿之债、民间借贷之债、信托之债等多种形式。债的类型呈多样化是社会快速发展、经济体制多元化格局所致，从侧面也反映出各种债权人自我保护的法律意识不断增强，凡发生款项往来等民商事之债都欲以担保方式加以保障。这种变化同时也反映出房地产已不再仅仅满足于生产、生活的需要，其担保融资功能日益增强。抵押已从原来的重财产保全向如今的重融资功能转化。本文从债的类型与抵押类型的相关性进行分析，思考如何在当前经济较快发展的背景下让抵押担保发挥出应有的法律功能和社会作用。 　　一、债的概念 　　《物权法》规定，为保障债权人在借贷、买卖等民事活动中实现其债权，可以设定担保。概而言之，民事活动中发生的合法债权应当都可以设定担保。根据《民法通则》第84条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人间产生的特定权利和义务关系。债由债的主体（债权人和债务人）、内容（双方主体的权利和义务）、客体（债的类型和指向的对象）三者组成。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权请求债务人按照合同的约定或法律的规定履行其义务；债务人有义务按照合同的约定或者法律的规定履行特定行为以满足债权人的请求。合法之债才能设定抵押担保，申请抵押登记。 　　二、债的类型和抵押登记 　　第一，按照债的设定及其内容是否允许当事人以自由意思决定，债可以分为意定之债与法定之债。意定之债，指债的发生依据及其内容由当事人依其自由意思而为决定的债。法定之债，指债的发生及内容均由法律加以规定的债，如不当得利之债、侵权行为之债。现实中，通常只有意定之债才设定抵押担保。因为意定之债在双方商定并形成民商事法律关系时，抵押担保方式是同时跟进的，并非等到债权的实现出现困难时才想到补设立抵押方式进行担保已经产生的不良债权。可见抵押担保方式在融通资金、促进商品流通中发挥着重要作用，是提高当事人诚信度的必要手段。而法定之债一般并非当事人所能预料，其发生也具有不确定性，如侵权行为之债。如果当事人能预料并愿意在预料之时就设定抵押，是否可行呢？笔者认为，即使是某笔特定的法定债务，因为其数额不确定，也就不适宜设定一般抵押权或最高额抵押权。但是对于已发生的法定之债，即数额确定的特定债务，当事人之间可以设定抵押以担保该债的实现。 　　第二，根据给付内容的不同，债可分为财物之债与劳务之债。财物之债，是指债务人应以给付一定财物履行债务的债。通常设定抵押担保的债是财物之债，抵押物按市场价计算后在其价格范围内担保相应的债务。而劳务之债，是指债务人须提供一定劳务的债。财物之债一般可由第三人代替履行，并可以强制履行；劳务之债除法律另有规定或者当事人另有约定外，不得让第三人代替履行。在债务人不履行债务时，债权人不得请求强制履行，而只能请求损害赔偿。虽然劳务之债不能由他人代替履行，但劳务最终也能以财物体现，因此可以体现为财物形式的劳务之债也能以房地产抵押方式进行担保。即为防止提供劳务之债的债务人不履行约定，可以其提供的房地产作抵押以规制债务人行为。 　　第三，根据债的主体的多少，可分为单一之债和多数人之债。债的主体为债权人和债务人。债的任何一方主体既可以是单一的一人，也可以是复数的多人。单一之债，是指债权主体和债务主体都仅为一人的债。这种债是最为常见的，房屋抵押所担保的债权债务双方是一对一的关系，如果债权债务双方发生的是特定的债，则可以设定一般抵押权，如果双方将要发生的是多笔债务，则可以设定最高额抵押。多数人之债，是指债权主体和债务主体至少有一方为二人以上的债。这里仅指债务或债权主体是多人组成，至于债，其实还是单一的，即一笔债务中涉及两个对立的主体债权人和债务人，而债权人或债务人可能分别是由多个主体构成的，只要债的关系是单一的，则设定抵押的方式完全可以与单一之债的担保方式一样。但如果多个债务人分别与同一债权人发生不同的债权债务，也就是有多个并列的债的法律关系，是否也可以一份抵押合同予以担保各个不同的债务呢？有学者认为，抵押担保的债务人必须特定唯一，否则不能登记。对此，笔者有不同的看法。 　　众所周知，抵押是为了担保债务的实现，一般抵押权是担保特定债务的实现，在以往习惯性的借贷模式中，通常贷款人对同一个借款人发放一笔或多笔贷款时，采用一般抵押或最高额抵押方式担保，只要该借款人发生违约或还款不能等情况，则贷款人可以依法实现抵押权。对于单个借款人的信用度、还款能力，贷款人事先一般都要做好调查和评估。而如今随着人们生活消费方式的变化，大型专业市场或综合体趋于增多，市场经营模式也发生着变化。这些专业市场