嘉兴国际商务区A3地块市场调研简报.ppt

嘉兴国际商务区A3地块调研报告 撰写人：营销中心 日期：2013.3.8 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论 宗地 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东，三环路以南 用地面积 11.07万㎡（地上） 建筑面积 17.72㎡(地上） 容积率 1.6 建筑密度 30% 绿地率 40% 建筑限高 有 备注：宗地为南湖国际商务区世茂卡门3期地块，转让意向价250万/亩，折合土地楼面价2344元/㎡ （可议），项目需要2015年底前建成，政府对地块的扩初评审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。 宗地位置 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况 区域特点——融入高铁发展的新城市中心（国际商务区主要承担的几大只能包括：总部经济、商务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住， ）。 配套——区域处在开发建设起初期，生活配套程度低，预计2年内主要依赖副市中心区域； 交通——地面依托公交从高铁站始发站；板块已经拥有南北双向主干道路（6车道），自驾出行便捷； 房地产——以高层公寓为主；新城开发初期阶段，商品住宅供求较弱,单价5200-7500元/㎡，依托区内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖点 。 区域规划 国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区，其规划范围为：北到中环南路，东至三环东路，南为沪杭高速公路， 西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路，总面积约40平方公里。规划人口22万人，居住用地约6.3平方公里。其中 ：居住用地约占总建筑用地的21%，公共服务设施用地（含商住混合用地）占总建设用地的28%，绿地占总建设用地的23%。 另外，商务区总建筑面积控制为2200~2500万㎡。 规划形成“一心、一廊、五板块”空间结构。 　　“一心”——依托高铁车站形成的总部商务核，三环南路北侧依托过道站点布置的行政文化核心圈。（宗地所在） 　　“一廊”——沿海盐塘的生态公园带。（南北生态轴线） 　　“五板块”——教育培训、综合商务、枢纽总部经济、市级综合服务和生态休闲度假板块。 　　主导产业：总部经济，商务会展业，教育培训业，科技服务业，文化创意产业，商贸金融和房地产业等。 区域小结 配合40平方公里国际商务区，政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线路与商务大道进行了建设，地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程；通过高铁与周边实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连接嘉兴的门户，整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公、居住休闲和教育科研为一体的城市副中心。 Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结 指标解读 地块是占地11.07万方，建筑面积（地上）约11.72万 ㎡的住宅用地 ——中等体量，产品上以高层、小高层为主。 项目容积率是1.6，限高东侧（29F） 西侧（6f） ——容积率适中，按照扩初文本，限高大致为西侧6F，东侧29F。 公建配套 ——需按规划指标设置 宗地经济指标 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东，三环路以南 用地面积 11.07万㎡（地上） 建筑面积 17.72㎡(地上） 容积率 1.6 建筑密度 30% 绿地率 40% 建筑限高 有 占地11.07万㎡ 建筑面积11.72万㎡ 沿地块南侧的（市政绿带处） 地块场地现状 宗地状况 土地性质：住宅用地，有大量杂草，待平整； 土地形状：地块整体性好，呈长方形； 资源体：土地开阔，无坡高，无强势资源体； 空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临宝三环路、纺工路主干道，以及存在一定噪音及尾气污染。 四至环境 西侧：纺工路 南侧：三环路 东侧：泰宁路 北侧：五环洞路 四界道路已经成型，但由于市政建设需要过程，类似部分道路路面的浇筑、路边绿化等还有待时间； 道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套。 国际商务区B2/B3地块现状 东 南 西 北 生活配套 宗地纺工路、三环路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通往城市各个商业街区； 3公里范围内： 综合商场： 国际中港城?娱乐餐饮： 嘉兴博雅酒店?公　　园： 中央公园、植物园?学　　校： 嘉兴一中?宾馆酒店： 嘉兴博雅酒店?银　　行： 建设银行、工业银行、农村合作信用社?医　　院： 嘉