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嘉兴国际商务区A3地块市场调研简报
嘉兴国际商务区A3地块调研报告 撰写人:营销中心 日期:2013.3.8 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论 宗地 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东,三环路以南 用地面积 11.07万㎡(地上) 建筑面积 17.72㎡(地上) 容积率 1.6 建筑密度 30% 绿地率 40% 建筑限高 有 备注:宗地为南湖国际商务区世茂卡门3期地块,转让意向价250万/亩,折合土地楼面价2344元/㎡ (可议),项目需要2015年底前建成,政府对地块的扩初评审已认可,转让与操作方式上转让方(世茂)另商议。 宗地位置 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况 区域特点——融入高铁发展的新城市中心(国际商务区主要承担的几大只能包括:总部经济、商务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住, )。 配套——区域处在开发建设起初期,生活配套程度低,预计2年内主要依赖副市中心区域; 交通——地面依托公交从高铁站始发站;板块已经拥有南北双向主干道路(6车道),自驾出行便捷; 房地产——以高层公寓为主;新城开发初期阶段,商品住宅供求较弱,单价5200-7500元/㎡,依托区内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖点 。 区域规划 国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区,其规划范围为:北到中环南路,东至三环东路,南为沪杭高速公路, 西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路,总面积约40平方公里。规划人口22万人,居住用地约6.3平方公里。其中 :居住用地约占总建筑用地的21%,公共服务设施用地(含商住混合用地)占总建设用地的28%,绿地占总建设用地的23%。 另外,商务区总建筑面积控制为2200~2500万㎡。 规划形成“一心、一廊、五板块”空间结构。 “一心”——依托高铁车站形成的总部商务核,三环南路北侧依托过道站点布置的行政文化核心圈。(宗地所在) “一廊”——沿海盐塘的生态公园带。(南北生态轴线) “五板块”——教育培训、综合商务、枢纽总部经济、市级综合服务和生态休闲度假板块。 主导产业:总部经济,商务会展业,教育培训业,科技服务业,文化创意产业,商贸金融和房地产业等。 区域小结 配合40平方公里国际商务区,政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线路与商务大道进行了建设,地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程;通过高铁与周边实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连接嘉兴的门户,整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公、居住休闲和教育科研为一体的城市副中心。 Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结 指标解读 地块是占地11.07万方,建筑面积(地上)约11.72万 ㎡的住宅用地 ——中等体量,产品上以高层、小高层为主。 项目容积率是1.6,限高东侧(29F) 西侧(6f) ——容积率适中,按照扩初文本,限高大致为西侧6F,东侧29F。 公建配套 ——需按规划指标设置 宗地经济指标 地块指标 土地位置 嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东,三环路以南 用地面积 11.07万㎡(地上) 建筑面积 17.72㎡(地上) 容积率 1.6 建筑密度 30% 绿地率 40% 建筑限高 有 占地11.07万㎡ 建筑面积11.72万㎡ 沿地块南侧的(市政绿带处) 地块场地现状 宗地状况 土地性质:住宅用地,有大量杂草,待平整; 土地形状:地块整体性好,呈长方形; 资源体:土地开阔,无坡高,无强势资源体; 空气及噪音:属于城郊处,空气较好;临宝三环路、纺工路主干道,以及存在一定噪音及尾气污染。 四至环境 西侧:纺工路 南侧:三环路 东侧:泰宁路 北侧:五环洞路 四界道路已经成型,但由于市政建设需要过程,类似部分道路路面的浇筑、路边绿化等还有待时间; 道路基本是快速路,周边目前无任何形式的生活配套。 国际商务区B2/B3地块现状 东 南 西 北 生活配套 宗地纺工路、三环路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通往城市各个商业街区; 3公里范围内: 综合商场: 国际中港城?娱乐餐饮: 嘉兴博雅酒店?公 园: 中央公园、植物园?学 校: 嘉兴一中?宾馆酒店: 嘉兴博雅酒店?银 行: 建设银行、工业银行、农村合作信用社?医 院: 嘉
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