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學生租屋問題Q＆A （：崔媽媽學生租屋問題QA） 【前言】近年來，隨著大專院校錄取率提高、各科系不斷增設，在原有校舍未及配合的狀況下，使得學生在外賃居狀況較以往更為嚴重，相對所產生的安全及糾紛問題也愈來愈多，不但造成學生在外生活一大困擾，也常是校方頭痛的問題。崔媽媽歷年來不斷的在與各校做『租屋問題』講座的推廣時，解答了不少學生所提出的問題，但在回答各式問題中即發現，同學們所面臨的狀況，大多是大同小異，甚至是一再重覆的發生，顯見租屋所產生的問題，對於年輕而缺乏社會經驗的學生而言，是完全陌生並常被忽略的一部份，而這部份卻又常常會嚴重干擾同學們唸書情緒，所以為了讓同學們對租屋相關問題能有個最基本的認識，崔媽媽特別將這些問題整理成一實用的教戰問答，希望藉由一些實例的解說能對同學們有所助益。【定金、押金、租金的問題】 　　押金、定金、租金的問題，在學生中最常發生付訂拒租的狀況，請同學仔細閱讀，以避免重蹈覆轍。 『定金』：是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」 『押金』：在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。 『租金』：向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。 押金、定金各該收多少才合理？ 『押金』：雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣，但依據土地法第99條的規定，押金不得超過租金的二倍（即二個月相當金額），超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過，在實際運用上，房客行使抵付房租之權利時，應先向房東知會、與房東妥善溝通，避免紛爭。 『定金』：定金支付並無法定的上下限，通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言，不論定金的多少都是代表一種承諾，應依雙方租賃意願多強而決定數額，否則如有一方反悔，依民法第249條視錯在那一方，他方得請求沒收或加倍返還。 付定金時該注意什麼？房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬記得，請房東簽收收據(訂金收據範本)，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。 定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？依據民法第249條規定：「契約因可歸責於付定金當事人的事由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事 人應加倍返還其所受的定金；….」也就是說，當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。「契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。【簽約】 　　提醒各位同學，租約的簽定在事前即要看清楚，同學們要有個概念：法律是保護懂得維護自己權益的人。因此，事後再去爭取所謂”合理權益”，很可能就為時已晚了。 各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力？一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等，不管哪種版本的契約書，只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後，這份契約便已產生法律效力，雙方必需遵守履行。 如何選擇合適的契約書呢？其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項，經過雙方同意後，都可以成為契約。契約書版本何者為佳？應視個人需要 ，如房屋較新、附加設備多或租金價額高，可考慮用較詳細之契約，如內政部版本；反之，一般居住使用，應選擇條文較少的為佳，一來簡單易懂，二來協商的空間大，例如崔媽媽版本。其次，凡是契約中未約定的部份，在法律的處理程序都是引用『民法』的規定，而一般來講，『民法』中規定，兼顧雙方，亦有公平之考量，對房客也有保障。 房東要求我去法院公證….『公證』？什麼是公證？為什麼要去公證？司法機關對於特定法律的關係或法律事實，證明其存在者，稱為公證。而租約至法院公證，就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的，是在保障當事人於他方不履行租約時，可直接向