第五章房产税教程.doc

第五章　房产税 　　【考情分析】 　　 2013年 2012年 2011年 题量 分值 题量 分值 题量 分值 单项选择题 2 2 2 2 2 2 多项选择题 2 4 2 4 2 4 计算题 2 4 － － 2 4 综合分析题 － － － － － － 合计 6 10 4 6 6 10 　　【教材结构】　　第一节 概述 　　第二节 征税范围、纳税人和税率　　第三节 计税依据和应纳税额的计算 　　第四节 减免税优惠　　第五节 征收管理 　　　　【内容精讲】　　【知识点】概　述　　一、房产税的概念：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。　　　　二、房产税的特点　　1.房产税属于财产税中的个别财产税。　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋。　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 　　　　【知识点】征税范围、纳税人和税率　　房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。 　　　　一、征税范围：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准！ 　　　　二、纳税人：房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。　　2.产权出典的，由承典人纳税。　　备注：典当是出典人（产权所有人）急需资金，又想保留产权赎回权的一中融资行为。由于出典期间，产权所有人无权支配房屋，所以有支配权的承典人为纳税人。 　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。　　外币为记账本位币的按缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折成人民币计算缴纳。 　　　　三、税率：　　（一）从价计税：1.2%　　（二）从租计税：12%　　1.个人出租住房，按4%的税率征收房产税。　　2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。 　　【知识点】计税依据和应纳税额的计算　　一、计税依据——房产余值计税和租金收入计税 　　从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%　　从租计征：应纳税额＝租金收入×12%（4%） 　　1.经营自用房屋——房产计税余值为计税依据。　　计税余值指房产原值一次减除10%至30%损耗价值以后的余额。　　具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。　　（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。　　（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 　　（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。　　（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。　　（6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 　　【典型例题】　　甲公司2012年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元， 2012年4～6月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税为（　）。　　A.65.49 万元 　　B.66.21 万元 　　C.66.54 万元 　　D.67.26 万元 ?? 『正确答案』C　　从价计征房产税