I住宅建设用地使用权期满无偿续期.docVIP

住宅建设用地使用权期满无偿续期 李东宏 李宇辰 ? 2012-09-17 16:11:19　　　来源：北大法律信息网 　　 　　【摘要】作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系，所以逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。……物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”。该规定排除了有偿续期的可能性，并事实上规定了住宅建设用地使用权期间届满，自动、无偿续期。　　【关键词】住宅建设用地使用权；自动；无偿；续期　　我国物权法第一百四十九条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”人们对此规定产生了许多误解，比如，有学者提出住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期以住宅仍然存在为前提。[1]也有学者认为，“考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众的切身利益的问题。绝大多数的住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关地规定。”[2]有的地方政府管理部门凭借《××市国有土地使用权出让合同》，准备再向土地使用权人收取续期对价[3]。《中华人民共和国土地管理法（修改草案征求意见稿）》拟规定“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”其实，物权法的这一规定充分体现了立法者从保护房屋所有人的利益以及住房与人们的基本生存权的密切联系出发，对公民的生存利益给予高度重视。它简洁明了，虽表面上留下了后遗症，但实际上却由于一个立法技术上的表面错误反而意思很完善，很明确，实际上规定了住宅建设用地使用权期满自动、无偿续期[4]。只需进行立法解释，它就是一个意思完善的法条，无需再做补充规定。理由是：　　一、续期的民事合同本质决定了续期的无偿性。不同于建设用地使用权出让，住宅建设用地使用权的续期不是行政行为，而是以行政行为为表现形式的民事法律行为，实质上是全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家之间的民事合同。理由是：1、续期合同的主体是两个平等的民事主体——土地使用权人和土地所有人。2、续期合同内容是纯民事性的，是居民对居住类国有土地享有和行使使用权的各项内容，包括取得条件、期限和权利义务等等。3、续期合同的标的是世界各国一般都允许流转的土地权利，是纯粹的民事权利。续期合同的主体、内容和标的决定了续期合同本质上是民事合同。不能把住宅建设用地使用权转让理解为开发商把其在地使用权出让合同中的权利义务概括转让给购房人，更不能理解为购房人不能获得大于开发商权利的权利，因为住宅建设用地使用权人的数量是不断增加的，而且每一个中国人都可能成为住宅建设用地使用权人，从而使住宅建设用地使用权人的集合具有人民的性质，而人民的性质决定了住宅建设用地使用权人不可能是国家的行政相对方，续期合同也不是行政合同。　　民事合同的本质决定了，续期的条件应当由全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家平等协商。平等协商的结果不可能是协议，只能是纷争。也就是说，对于住房建设用地使用权期满后如何续期，住房建设用地使用权人和土地所有权人是有争议的。法谚云，“自己也不能做自己的法官。”。国家也不例外。作为土地使用权续期争议一方当事人的国家，既是争议一方，又是争议的裁判者，只有放弃自身对争议财产的利益，让利于民，才可能凌驾于争议双方（土地所有人和住宅建设用地使用权人）之上，才可能成为公正的裁判者。所以，作为行使裁判权解决争议的手段[5]，国家以法律的形式单方面规定续期条件，意味着国家已经放弃了自身的利益，以维护自己公正裁判者的形象以及法律的公正性。否则，国家在续期的问题上收取一分钱的对价，都不能摆脱既踢球又当裁判的尴尬，都不可能通过正当程序解决续期争议，也不可能实现续期问题上的实体正义。综上所述，续期的民事合同本质决定了，住宅建设用地使用权期间届满的续期，只能是无条件续期，即无偿续期。　　二、无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。逻辑上，自动续期与无偿续期是相洽的，而与有偿续期是反对关系。反对关系是指A与E的关系之间不能同真，但可以同假。于是，若一个为真，则另一个必为假；若一个为假，则另一个真假不定。例如，已知“所有动物都能行走”为真，可以推出“所有动物都不能行走”为假；但是从“我们中所有的人都是北方人”为假，却不能推出“我们中所有的人都不是北方人”的真假来。逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。理由是：　　住房建设用地使用权到期后的续期是合同行为，必须经土地使用权人和国家合意才能完成。无论国家规定的有偿续期条件多