02案例A司M项目.doc

关于湖南 “M项目” 一期住宅小区住房开发贷款的评估报告 【内容提要】 借款人湖南A公司于2003年12月成立，注册资金2000万元，为三级资质开发资质，2007年度信用等级为A。 “M项目” 一期住宅小区建设项目经长沙市计委立项， “四证”基本齐全。 项目占地面积164000平方米，建筑面积98008平方米，全部为独立住宅、联排住宅和花园洋房。项目总投资19390万元，其中：自有资金6864万元、占比35.4%，预售收入2526万元、申请我行贷款10000万元,经评估测算，项目建成后, 独立住宅、联排住宅、花园洋房空置率分别按15%、20%、20%测算，可实现销售收入32581万元、利润总额4571万元，项目财务内部收益率46.68%，贷款期限3年、偿债保证比2.03。拟采用本项目土地和在建工程抵押担保方式。本项目主要存在政策、市场、筹资、建设及管理等风险，评估认为，在落实相关贷款条件的前提下，对发放本项目贷款无异议。 信贷审查委员会： 我部于2007年3月对湖南A公司开发的“M项目”（以下简称本项目）一期住宅小区建设项目开发贷款进行了评估，主要结论和意见如下: 借款人概况 （一）借款人概况：湖南A公司（以下简称借款人），于2003年12月成立；法定代表人张XX，经营范围：筹建房地产开发项目。房地产开发资质三级。 借款人成立时注册资本1000万元，2004年4月借款人股东进行股权转让；2004年6月借款人股东进行股权转让；2004年7月借款人股东又进行股权转让；2006年4月借款人股东进行股权转让；2006年9月增资1000万元，现注册资本2000万元。以上变更均经开户行前往湖南省工商行政管理局调查查询确认。 表1 借款人股权结构变更出资情况表 单位：万元、% 出资人名称 出资额 出资方式 出资比例 B公司 1235.8 现金 61.79 C公司 564.2 现金 28.21 D个人 200 现金 10 合 计 2000 100 借款人下设工程部、财务部、预算部、设计部、材料采购部、办公室、营销中心。现有员工38人，其中大专学历以上30人，占79%；员工综合业务素质较高。 （二）经营者素质评价：董事长兼法定代表人张XX先生，经济管理博士研究生学历。曾供职湖南省体改委、和国家体改委，并在中信房地产公司、恒通集团房地产事业部B公司、北京王府花园开发公司等担任总经理和董事长。成功主持开发了北京“TT项目”、北京“NN项目” TOWNHOUSE项目——橘郡等项目，具有较丰富的工作经验和较强的组织管理能力。 （三）借款人经济技术实力评价：根据借款人提供的会计报表显示：2006年12月末总资产12192万元，总负债3822万元，所有者权益8370万元；资产负债率31.5%，流动比率316%，速动比率139%，有一定的经济实力。 （四）资产负债分析 表1 借款人资产负债表 单位：万元 、% 项 目 2004年 2005年 2006年 一、资产总额 8965 8344 12192 流动资产 8894 8228 12087 其中：货币资金 406 465 2235 预付帐款 400 其他应收款 1570 3245 2659 存货 6918 4518 6793 固定资产 68 112 102 无形资产及其他资产 3 4 3 无形资产 1 1 长期待摊费用 3 3 2 二、负债总额 7965 7450 3822 1.流动负债 7965 7450 3822 短期借款 2990 应付福利 26 其他应付款 7961 7439 806 三、所有者权益 1000 894 8370 实收资本 1000 1000 2000 资本公积 6602 未分配利润 -106 -232 资产负债率 88.84 89.28 31.35 流动比率 112 110 316 速动比率 25 50 139 现对2006年度资产负债情况分析如下： 1、预付账款400万元，系预付长沙市岳麓区明成钢材经营部用于本项目的材料款； 2、其他应收款2659万元，其中：本项目长沙县非税收入管理局系本项目报建费420万元；非本项目：主要是湖南泓源科技发展有限公司往来款410万元；长沙市昱琨投资咨询有限公司往来款650万元；北京瑞海隆环保科技发展有限公司材料款240万元；湖南中润置业有限公司往来款600万元； 3、存货6793万元，系“M项目”项目土地费用6605万元，其中：本项目占用4557万元，二期项目占用2048万元；本项目开发间接成本188万元。 4、