設计管理标准化的四大关键.docVIP

【管理篇】设计管理标准化的四大关键 产品标准化是一线房企共同的战略选择。绿城先后在13个城市开发了旗下别墅系列产品 “玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了13个万科城市花园。万达旗下的万达广场计划到2012年达到80个。这些企业同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度，在产品设计标准化的同时，设计管理标准化是他们把设计标准在项目快速复制的重要手段之一。其中，标准工期、标准流程、变更管控规范是设计管理标准化的三大关键。一、标准工期：标杆对比，计划监控，别让慢牛式进度拖垮项目开发的快车 保证合理的有效设计周期，是保证设计质量的关键。设计计划制定不严谨，设计周期经常被压缩，就无法与项目开发计划很好结合，往往造成景观、装修设计滞后大面积滞后与调整，施工图设计周期缩水严重，导致图纸深度不足。总部应规定各个设计阶段的标准周期，制定设计进度跟踪表，加强对项目设计计划审查和监控力度，特别是对设计重要节点完成情况严格控制。 1、规定各设计阶段的标准工期，制定设计进度跟踪表，加强对计划审查和监控 总部对项目公司要实行施工图设计计划管理，规定各个设计阶段的标准工期，制定设计进度跟踪表，项目开发计划、设计计划、月度工作计划的分解与对应。明确任务关键节点的相应责任人和协作部门，加强对计划审查和监控。整理施工图设计导引，制定设计成果标准。对于重点项目进行设计概念方案(规划)设计阶段前置。对于普通项目进行直接委托，取消设计比选阶段，利用成熟产品复制。设计计划风险预防措施，对计划延误风险提前做出预警。如果计划不能如期完，就需要提前知会，进行重点交流沟通和落实，限期及时更改或者调整设计周期。 万科集团通过产品标准化，将四季系列产品的技术决策工期由原4.2压缩至2.5个月，大幅度缩短了整个项目开发周期。佳兆业对出图时间严格控制，为从拿地到会所开工争取最少时间，快速开发出图时间模板确定土地意向，7天完成概念总图，30天出方案报建本，拿地60天之内开始打桩，从而保障7个月内项目开盘。 2、项目公司设置标准的中间检查点，监控二次设计的进度计划 对于二次设计，项目公司在制定总体计划时，应根据集团已下发的标准工期，合理安排设计阶段进度计划。在管理中应做到事前决策、提前沟通，减少内部决策过程对设计单位实际工作周期的占用。 项目公司在设计过程中应设置统一的中间检查点。对于设计各专业均应设置至少一次的中间检查点，检查各专业在设计阶段50%的时间点的完成进度情况。对于施工图设计应设置至少两次中间检查点，检查规定时间节点的进度情况。 设计单位提交的设计进度计划必须留有足够的校对、审核及会签的工作时间。根据设计面积的多少设置施工图设计的标准化周期。项目公司应审核设计单位详细进度计划，并检查其执行过程。集团设计公司在收到图纸文件后，应在标准时间内即组织集团设计公司自身及其它下属设计部开展该项目的优化审查工作。 二、标准流程：并联运行，标准化分解，确保工期标准化和设计质量 对于如何建立适宜、有效的设计管理流程体系，睿智的房地产企业在照搬或套用某些标杆企业的设计管理流程的时候，要确保流程符合企业实际情况和设计标准化特点，并联运行，标准化分解，并做到精细化、标准化和可操作性，确保工期标准化和设计质量。 1、建立流程并联的运行模式，加强设计专业耦合管理规范化 设计五大阶段适度的并联和耦合管理，能够有效压缩设计周期，平衡各设计阶段的价值目标，提高整体的设计效率，从而提升产品的建设速度和质量。设计主流程大概分为概念设计、方案设计、初步设计、扩初设计、施工图设计五个阶段，是一个从概念设计到初步设计到施工图设计的单线的串联方式。现在，标杆企业在规划设计阶段或者在方案阶段，就开始建筑、景观、室内等各项设计，“齐头并进”，设计流程的变化带来设计效率和质量的提高。 在这个阶段中，开发商要梳理出各种设计内容整合的时间节点，规范内容和操作规范。室内装饰设计应在建筑方案设计阶段就已经介入，装饰对建筑的理解较为全面，对建筑进行优化，免于后期建筑施工图反复。 表2、并联设计流程。   2、把流程标准化分解，形成标准化表单 标准流程把流程分解为作业表单，成为日常工作的一部分，列入考核指标。设计管理者要明确关键环节控制要点，统一设计深度和评价标准，输入输出文件标准化、表单化、备份制。 可研分析阶段——从技术上解决对不同档次户型及户型与容积率关系上的评估手段以满足快速决策的需要。 概念方案阶段－－ 基础资料收集整理、产品策略研究、设计单位选择、方案评价标准、交房标准、成本要求。提供不同档次户型以