REITs在商业地产资产融资中的应用.docVIP

第二章 REITs在商业地产资产融资中的应用 在20世纪60年代，欧美金融行业面临严格监管，银行业对风险较高的房地产行业贷款收到约束，在房地产业蓬勃发展的背景下，资金问题是企业面临的首要问题，在这种情况下，传统的信贷约束使地产发展受限，仅限个别资金雄厚的地产开发商才能完成一系列的商业地产开发过程。后文会详细分析商业地产独特的开发运营模式，以及对资金需求和管理需求。 因为存在着资金需求，而且投资者也有参与分享高收益的房地产行业动机，所以60年代的金融创新产生了REITs。REITs的发展不仅解决了美国当时面临的地产业融资困难的问题，也为投资者提供了另外一种投资渠道。 美国的REITs兴起最初是由于税收优惠条款，美国的资产证券化兴起较早，但是REITs直到80年代才进入高速发展时期，其中一个重要契机就是当时政府对这类信托基金的税收优惠。与REITs同时产生的还有CMBS，利润驱动的金融创新为房地产行业寻找了新的出路，REITs和CMBS这两种房地产资产证券化随后的发展十分迅速，推出后大受投资者追捧，中国的商业地产在走向成熟市场的道路上也必然要经历证券化的过程，熟悉欧美国家的商业地产证券模式，将对中国的未来商业模式选择有启发作用，本文将就主要就这REITs模式的商业地产资产证券化进行探讨。 2.1 REITs概况和主要特点 REITs全称是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，收入主要来自于物业租赁收入，并将收益分配给持有者的一种的资产证券化产品。 REITs 是一种房地产公司的组织形式，是一种汇合众多个人和机构资金、由专业人员管理、投资房地产资产的投资工具。REITs 在上世纪60 年代就已存在，源自美国国会在1960 年通过的《房地产投资信托法》，但经过了几十年税务和法规上的改良，自1992 年起才成为一项具影响力的投资工具，目前已从美国扩展到欧洲和亚太地区。截至2007 年底，美国挂牌上市的152 家REITs 总市值已超过3120 亿美元。 不同于投资股票、期货、债券等其他投资，房地产投资信托基金REITs的主要投资对象是房地产。除此之外，它还是财产信托和资金信托的结合。在其他的投资基金购买过程中，一般投资者需要支付货币资金来购买，而房地产投资信托基金除了接受货币资金外，还接受房地产。房地产投资信托基金持有者只享有收益权和知情权，股票普通股的投资者则有投票权和经营权。房地产投资信托基金价格取决于其所拥有房地产的价格或基础价值。从本质上说，房地产投资信托基金是一种信托投资基金，与其他基金相似，其通过专家理财和组合投资，降低了风险，同时满足了中心投资者将大额投资转化为小额投资的需求，因此实现了大众投资，并在一定条件下可以免交企业所得税。由于房地产投资信托基金能以较低的成本来筹集资金，有利于房贷产的开发和建设。它通过对现存房地产的获取和经营获得利润，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，促进了房地产的供给和房地产市场的发展。由此房地产投资信托基金以成为20世纪60年代以来最有吸引力的金融创新之一。 2.1.1 REITs运作基本流程 （1）成立阶段：房地产投资信托基金依法设立； （2）筹资阶段：房地产投资信托基金向大众投资者或特定投资者发行受益凭证（或股份），以募集资金； （3）经营阶段：房地产投资信托基金将募集到的资金投入到房地产开发及其相关经营的投资项目中，委托独立的专业开发商负责日常实际经营管理工作(或自身进行经营管理)，从中获取利息、租金、资本增值等投资收入； （4）利润分配阶段：上市房地产投资信托基金的投资经营效益直接反映在房地产投资信托基金股票的价格涨落上，受益凭证(或股份)的持有者(也就是投资项目的受益股东)通过股息分红或低买高卖的方式实现自己的投资收益。未上市房地产投资信托基金则通过股息分红的方式来实现利润的分配。 2.1.2 REITs的主要分类 1、根据资金投向不同，REITs可以划分为权益型、抵押型和混合型三种。 （1）权益型（equity）投资并持有房地产物业，主要收入来源于房地产的租金。权益型REITs的目的在于获得房地产的产权以取得租金。其直接控制房地产资产或通过合营公司来控制资产的运营。权益型REITs级可以投资具体项目，如大型商场，办公类，商品房等，也可以长远投资于某一区域。一般情况下，不同的资产类REITs的收益通常是不同的，它主要取决于其投资类、投资标的和经营策略的不同。权益型REITs受利率影响较小，因为权益型REITs收益主要来自租金，而租金可随利率进行调整。所以权益型REITs选择投资标的时，要选择租金有不断上涨的空间的物业。权益型REITs的价值在于，通过这种