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开发商自组物业管理公司的利与弊分析 背景资料料 “XXXX”位于____________路与_______路之间内，开发发商为1993年涉足房地产产“XX地产”，为了提高房房地产销售价值，达成“XXX地产借着匠心的设计、顶级级的材料和称心的客户管理，，为客户提供高质量的物业和和服务”“XX地产致力发展展及提供优质之生活环境”，，“我们不断发展为客户、员员工及股东带来裨益”，正是是XX人为了客户着想，所以以在物管上仍探索、尝试着，，故此，呈交下述开发商自建建物业公司和全委的利弊，以以供决策者分析所用，若能为为XX地产、客户后期之服务务有所裨益，则幸甚。 （一）市场情况况（专指住宅物业管理公司））： 物业管理物业管理作为为一种劳动密集型企业属于微微利行业，当前，全国除部分分东南部物业管理企业能够略略有盈利外，绝大部分物业管管理无法实现盈利。 知名度度高、规模较大、管理面积较较大的物业公司总体来讲有一一定赢利能力，约在总收入的的8%--15%。 800%的开发商有自己的物业公公司。为什么？ 其实是品牌的需求，中中海物业XX上半年全线退出出顾问及全委，是继万科、金金地之后退出“物业经营”的的了，专心做自己房地产项目目的物管服务，为其房地产注注入“附加值”。 市场上专业公司的生存状况况并不理想，可以用举步维艰艰来形容。 （三）业主需求求 XX年北京出台了《关于于加强物业管理企业资质管理理有关问题的通知〈《通知》》里有一个最主要的内容，就就是“房地产开发企业具有物物业管理资质的，不得承接本本企业及相关单位开发的新建建住宅项目”马上就有业主发发表不同声音，生怕以后不能能再由这家物业管理公司继续续管理了。比如万科集团旗下下项目的业主，或者中海集团团旗下项目的业主； 二、谁谁能满足开发商 开发商的心心理需求和对利润的追求和对对物管高质量的需求，谁能满满足？ 三种类型的物管公司司（开发企业与物业管理公司司的关系主要有三种） 一种种是开发企业和物业管理公司司属于同一集团，但两者都是是独立法人，这种现象普遍存存在于大集团所开发的楼盘中中。像合生创展旗下的广东康康景物业、富力地产旗下的天天力物业、中海集团旗下的中中海物业、新世界地产旗下的的广州新世界物业等，现在这这类公司在广州基本是占居行行业的主流市场，在管的物业业面积达到市场份额的三至四四成。 第二种形式是用顾问问公司的名字,人员是自己的的开发商下的物业管理公司。。(或者前期由顾问做,后面面对自己的物管队伍放心了,,才渐变成自己的;也让客户户从信任品牌公司过认识到其其实人仍是那班人,服务水平平一样的心理认同)。 /少数项目的钱，后面面不需要物业服务为后续房地地产开发做支撑） 800%开发商的选择。 VS自建 全委 自建 财务 投入 投入较少少 投入较大 从目前的物业业管理市场情况看，房地产企企业为了保证回报，在项目交交付初期，特别在分期开发的的项目交付初期，往往会加大大对旗下的物业管理企业在管管理服务方面的投入， 财务务 收益 1.（要在东莞市市XX年物价局物业收费指导导价超其标准才能做到）有一一定收益（最少的成本获利）） 2.已经有一套获利模式式及经验 1.（要在东莞市市XX年物价局物业收费指导导价超其标准才能做到）有一一定收益（最少的成本获利）） 2.要达到管理规模后，，才有效益 3.（因为有奶奶，可能会造成大手大脚，与与经理人素质、经验有相当关关系） 协调 与开发发商有一定的沟通瓶颈，出现现问题要先定责任（费用承但但）再去做事；规范性较多 而物业管理企业与房地产企业业的一体化，也在一定程度上上保障了业主的利益，特别是是在房地产企业开发完毕撤场场后，仍在客观上保留了业主主与房地产企业间的沟通渠道道 资源支持 开发商想的是是，我已经给你钱了，剩下的的事你自己搞掂 这种与生俱俱来的“血缘”父子关系，能能够获得所属房地产企业包括括项目来源、资金和资料等多多方位的支持。 人员 素质质 较成熟，有相当水平（工工资不一定给的高，但有名气气，培训等跟的上，员工表现现较高素质） 需要较长时间间去培训，与内部管理有相当当关联性，工资给的可能不低低，由于没有名气，可能招聘聘的员工素质不高， 内部 管理 水平 相当成熟，只是是复制和根据项目不同，加些些变化 要看房地产集团的整整体思路、管理水平 和物业业经理人的水平 不可控因素素较多 接管 项目 1.没没有任何发展商作后盾的私营营物业管理企业。从市场中求求生存，在商海中练胆识，他他们在追求一定的规模效益的的同时，更强调在获取利润的的前提下接管楼盘。 2.不不易接到好项目，（能赚钱的的开发商不会给，在开发商学学会后会中断合作，有一定风风险） 1.伴随着所属房地地产企业的首个项目的建设完完成而同期诞生的，他们无需需为了争取项目而激烈竞争