昆泰项目(酒店部分）策划案 [精华].docVIP

昆泰项目(酒店部分）策划案 [精华](酒店店部分）策划案 [精华] 一、项目概概况项目名称为北京昆泰国际际中心，位于朝外大街的心脏脏地带，即朝阳门立交桥以东东300米、距东三环1公里里处。项目总占地3万平方米米，总建筑面积约20万平方方米，囊括甲级写字楼、五星星级酒店、酒店公寓、温泉会会所及古建筑文化广场于一体体，是一个较大规模的综合性性物业。其中昆泰中心酒店建建筑面积为万平方米，将建成成五星级酒店，预计总共客房房数量为四百六十余间，并在在裙楼的顶部为酒店设置两个个不同的主题户外园林。写字字楼建筑面积为万平方米，它它在平面上采用大开间设计，，使办公空间合理并可任意分分割，大堂为6米高全玻璃设设计，同时连接会议中心 二、项目SWOOT分析 、商业气氛浓郁A、朝外外大街商务区虽未包括在CBBD规划内，但仅一路之隔。。区内5处写字楼物业已渐成成气候。B、朝外各项目之间间虽有竞争,但差异化产品思思路也使各项目客户群有所不不同。如丰联定位高档写字楼楼，因此商业氛围基本与之符符合，而华普定位中高档，其其商业氛围也趋于大众化。 CBD核核心区。东直门交通枢纽咫尺尺相望。 、紧邻东岳庙，有一定的文化化人文氛围。 、教育配套设设施完善。附近的芳草地小学学、陈经纶中学是北京知名的的重点学校。 、从物业分布布情况来看，朝外大街以南写写字楼较多，档次较高比如丰丰联、泛利、联合、人寿等；；而北侧虽有富华、北海万泰泰（原新中港万泰），但因规规模不大难成气候。 、从本本项目规模及地位已基本具备备地标性（LANDMARKK）建筑的特点,易形成品牌牌。 、区域甲级写字楼、顶级写写字楼潜在供给量不大。　 、劣势和市场威胁 、商务务公寓价位威胁早期朝外西北北部产品多定位于高档公寓，，如聚龙、宅美诗，近期项目目多定位于商住公寓、小户型型投资公寓，纯商务公寓，如如蓝筹铭座定位于商住概念，，在规划中将商务与居住区域域分离，以近7000元左右右月供吸引周边中高档写字楼楼租户购买，据了解华普、丰丰联等写字楼的部分租户外流流。而康堡定位也瞄准了朝外外写字楼。佳汇中心则定位于于纯商务公寓，完全牺牲了以以住为主的客户群，就是看好好了朝外商务潜质。放眼东直直门沿线，元嘉国际公寓投资资型小户型的热销其实也在分分流朝外。而对于近期商务公公寓操作中更多的提高了整体体配置，以接近A类写字楼的的CBD区域成熟规划及潜在在供应量的威胁作为朝外更形形象的可称为“CBD门户””，区政府对整体规划的重视视程度不够，各项目实施思路路各异。这就致使区域内基本本无交通组织设计、组团绿地地划分设计、功能分区划分设设计。高档公寓、写字楼、商商业、配套散落其间。各项目目多只考虑自身情况，“各自自为政”的现象较为突出，没没有形成“一盘棋”的概念，，这与CBD成熟规划差距较较大。规划的欠缺使朝外无法法真正融入CBD，更谈不上上对CBD的威胁。其结果租租金水平CBD开开发放量，拉动总体价格水平平下降，朝外客户群有可能东东移。 、产品核核心为五星级酒店，写字楼及及酒店公寓所担负的回款压力力较大，而写字楼的销售又与与进度密切相关，有一定的滞滞后性。建议即使同时开工，，也应考虑将酒店实际进度压压后，以避免资金压力过大。。 、项目2002年11月月开工，XX年9月出地面达达正负零，XX年6月封顶，，XX年下半年全部交付使用用。3年的工期使产品要经受受市场变化的考验，而形象进进度从03年底开始显现，如如果从写字楼销售特点考虑，，真正意义上的热销应为封顶顶后。 、由于产产品形式为联体，虽然写字楼楼地面以上不与酒店及公寓相相连，但三种产品均为同一开开发商操作，因此各独立物业业产品品质要求高，必须建立立良好的品质口碑。 三、项项目产品定位 、基本设计定定位从前文对朝外区域分析可可知，本项目所处地段位于朝朝外商务区，商业氛围较好，，同时毗邻使馆区，涉外气氛氛非常浓，目前区域内对于甲甲级写字楼和高档公寓存在比比较旺盛的市场需求，同时区区域内缺少高档酒店类物业；；而现有规划设计中，本项目目为由五星级酒店、高档公寓寓、甲级写字楼和温泉会所组组成的综合性物业，总建筑面面积20万平方米，其中酒店店为万平方米，公寓万平方米米，写字楼万平方米。因此，，本项目的定位与地段特点及及目前市场状况是基本相符的的，市场空间是存在的。与此此同时，我们也应该看到本区区域内现有写字楼及公寓市场场的供应量也并不是很CBDD会有一大批高档写字楼投入入使用，那时的市场竞争必将将进入白热化。因此项目应当当在初期就确立自己的竞争优优势，为此，必须紧紧围绕上上文所述的项目本身所特有的的优势——五星级酒店来进行行策划，以酒店本身所特有的的高品质特性带动公寓及写字字楼的销售。　 、酒店——商务酒店店本项目的优势在于五星级酒酒店和温泉会所，其