房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范..doc

2010-11 房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范 点击：82次 发布日期：2010年12月22日 房地产行业税收政策解析与稽查风险防范 ???????????????????????????????? （2010.11） 主讲人：赵恒群教授，硕士研究生导师，东北财经大学财税学院税务系副主任；中国注册税务师，大连市注册税务师协会常务理事，大连市地方税务局兼职教师，中税网特聘税务专家。临沂国信税务师事务所顾问。 讲座内容：结合房地产开发业务会计核算办法，解析房地产行业各项税收政策，以及在涉税处理上应注意的问题，控制纳税风险。 本讲座共分四讲：房地产开发业务涉及的主要税种；房地产开发业务的核算要求；土地增值税清算；企业所得税处理办法。 ? 第一讲? 房地产开发业务涉及的主要税种 房地产开发业务涉及的主要税种，包括：契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，以及企业所得税等，主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。 一、契税 契税，是以在境内转移土地使用权、房屋产权为征税对象征收的一种税。契税由土地、房屋权属的承受人缴纳。 （一）计税依据 ??? 房地产开发企业在计算缴纳契税时，应当注意以下问题： 1．受让国有土地使用权、购买房屋，以成交价格为计税依据。 成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括：承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；购买的已装修房屋的装修费用；行政事业性收费等。 （1）以协议方式受让土地使用权的，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 （2）以竞价方式受让土地使用权的，计税价格为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。 2．受赠土地使用权或房屋的，由征收机关参照受让土地使用权、购买房屋的市场价格核定计税价格。 3.土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。 4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税；计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 5．没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关依次按下列两种方式确定计税价格： （1）评估价格，即由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格； （2）土地基准地价，即由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）适用税率 契税的适用税率是3%—5%的幅度税率，具体税率标准由省级人民政府确定。 （三）契税的缴纳 开发企业契税纳税义务发生时间为：与出让方或销售方签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。 开发企业自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 企业受让土地使用权缴纳的契税计入土地使用权的成本。 二、印花税 印花税是对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种税。各种应税凭证包括5大类：合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。 （一）基本规定 房地产开发业务涉及的印花税，主要包括以下方面： 1．土地使用权取得环节 开发企业取得土地使用权，或者购买旧房及建筑物，与出让方或出售方签订的合同或契约，属于“产权转移书据”，按照书据上所记载的金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。 开发企业从政府部门领取的土地使用证、房屋产权证，采取定额贴花，每件5元。 2．房地产开发环节 开发企业从金融机构借款，与金融机构签订的借款合同，依照借款金额和万分之零点五的税率计算缴纳印花税。 开发企业采购设备或材料物资，与供应方签订的购销合同，依照购销金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。 开发企业与勘察设计单位签订的建设工程勘察设计合同，依照勘察设计费金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。 开发企业将建筑工程出包给施工单位，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同，依照承包费金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。 3．房地产转让环节 开发企业与购买方签订的房地产销售合同，按照“产权转移书据”，依据合同中记载的房地产销售金额和万分之五的税率，计算缴纳印花税。 开发企业销售旧房及建筑物，与购买方签订的销售