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漫谈工业地产企业营销推广策略 　　摘 要：分析了我国工业地产的运营模式，以及营销推广中存在的主要问题。提出制定工业地产项目的营销推广策略要重视项目策划，重视目标市场的选择和对客户需求的研究，重视政府资源的利用，重视客户信息系统的建立和完善，重视品牌形象的推广和提升，重视营销专业化人才团队建设，重视全员营销和综合营销。 　　关键词：工业地产；营销；策略 　　作者简介：张巍（1973-），男，汉族，陕西安康市人，陕西科技大学管理学院副教授，研究方向：企业管理。 　　中图分类号：F281 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.12.26 文章编号：1672-3309（2013）12-64-02 　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。随着城市化和工业化进程的加快，工业房地产需求强劲，在全国住宅房地产市场受宏观政策调控的影响下，工业地产已经成为房地产开发企业一个新的投资热点。 　　一、工业地产运营模式 　　工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。 　　（一）开发模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新。 　　1、工业园区开发模式。各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业的园区开发企业进行园区建设和管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，打造特定类型的产业基地。 　　2、主体企业引导模式。一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业规模扩张或获取更大的经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主导的工业园区。发挥主体企业在产业中的引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其他同类企业聚集，实现整个产业链的打造及完善。 　　3、工业地产商模式。工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其他企业对土地进行整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，然后以转让、租赁或合资合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。 　　4、综合运作模式。是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 　　（二）盈利模式。不同的工业地产开发模式有其各自的盈利模式，总结来看主要有以下几种： 　　1、土地一级开发带来土地溢价增值。开发主体在完成土地一级开发后，将土地出让给项目入驻企业，获得土地出让金，在弥补一级开发成本后形成土地一级开发收益。 　　2、项目开发与经营收益。项目开发主体在项目地块上建造标准厂房、研发中心、办公楼、商服配套等设施后，通过出售、出租或租售结合等方式，实现项目的收益。 　　3、定制开发收益。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，按企业需求量身订制工业厂房等产品项目，以此获得定制开发工业物业的收益。 　　4、运营管理服务性收益。工业地产项目管理主体为入驻企业提供运营管理方面的服务，获得包括物业管理费、治污费、水电管理费、设施维修费、注册登记咨询费、管理咨询费等各类服务性收益。 　　5、合资合作经营收益。项目主体企业以自己营建的相对独立的工业园区内土地出资入股，与聚集的企业开展合资合作经营，可以获取相应的经营性收益。 　　6、增值服务收益。围绕项目入驻企业提供信息服务、科技服务、融资服务、创业支持、产业孵化、知识产权保护、生活配套等增值服务取得收益。 　　7、产业相关的增值效益。通过工业地产项目建设，能够促进产业链上下游企业聚集，从而促进企业在相关产业链方面发展的产业增值协同效益。 　　二、我国工业地产营销推广中存在的问题 　　我国工业地产发展时间较短，很多企业在营销推广方面还不完善，存在许多问题： 　　1、营销管理专业化水平低。在我国从事工业地产开发的企业，多数都是从事商业地产开发或以某一产业为主，兼顾工业地产开发的企业。很多工业地产开发企业盈利模式简单，大多过于看重短期利润，不愿作长期的战略规划，缺乏战略眼光和可持续发展能力。这就使工业地产企业营销管理活动中存在着专业化的问题。 　　2、市场定位不准。一些开发商在获得工业地产开发权后，市场调研缺乏认识、分析不足，对项目的总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资者定位不准。在缺乏专业的市场研究和项目策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些功能板块、产业业态进行组合的情况下就定方案，然后就以企业为中心，想方设法把产品推销出去。其结果必然是忽视客户的真正需求，开发风险紧随而来。