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土地财政对公租房建设资金的支撑浅析 　　摘 要：如今的“土地财政”俨然已经成了政府众多收入来源中的一个重要支柱。而在大力卖地发展商业地产的同时，解决中低收入人群的保障房、公租房项目也日益受到越来越多人的关注。本文对政府的土地财政状况进行了探讨，以发现其在公租房项目中起到的作用和关系。文中主要以重庆市的公租房数据为重点进行了分析，希望能从中发现一些内在的联系和关系，最后针对这些数据和发现，给出了自己的一点总结。 　　关键词：土地财政；公租房；重庆；总结 　　中图分类号：F287.7 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.73 文章编号：1672-3309（2013）08-162-03 　　一、土地财政的定义 　　“土地财政”目前并没有明确的定义，但谈到“土地财政”，学术界通常指地方财政通过土地相关的运作方式来实现收入的部分。一般来说，地方政府有三种途径实现“以地生财”：一是以土地出让的方式获取土地出让金；二是通过发展建筑业和房地产业带来相关税费收入的增加，三是通过地方融资平台，获取以土地为抵押的债务收入。目前学术界将“土地财政”的成因归结为六个大的方面，一是财政体制方面，主要是分税制的影响；二是金融体制方面，地方政府抵押土地获得贷款；三是土地制度方面，土地制度有许多不完善的地方；四是政绩考核方面，地方官员对GDP的盲目追求，助长了“土地财政”；五是法律制度的不完善；六是城市化进程的影响。[1]目前不可否认的是，由于分税制存在的缘故，目前“土地财政”收入中的第一种方式以及第三种方式已经成为政府预算外收入的重要来源。 　　二、保障性住房的发展脉络 　　住房保障制度规定了政府必须为住房困难人群提供基本生活住房的义务。以转移支付制度为主的若干制度安排，使最低收入家庭住房通过廉租住房制度解决，低收入家庭住房通过经济适用房解决。实行住房保障制度意味着房地产这种特殊公共物品的公平分享.也有助于房地产经济的协调发展.我国的住房政策自2005年开始，由市场化提供住房为主向加强住房保障制度建设调整，目的是为了解决低收入家庭的住房困难问题.2007年8月.我国颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着我国保障性住房政策走向完善。 　　三、公租房的资金来源 　　公租房建设资金来源渠道广泛，但近年陆续有各地政府在公租房建设方面的资金短缺等消息传出。我国目前保障性住房资金来源主要有以下方式： 　　（一） 市场融资方式 　　1、REITs（Real Estate Investment Trusts）。 房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 　　2、PPP（public-private partnership）。是公共基础设施项目（如新的电信系统、机场和电厂）的一个资助模式。公共合作伙伴的代表是地方和国家政府。私营合作伙伴可以是私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团。 　　3、BOT（BuildOperateTransfer）。指政府通过特许权协议，授权民营机构进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护； 　　4、债券。指政府融资平台利用金融市场发行保障房建设债券产品筹集建设资金； 　　5、险资。利用保险资金的高保障性要求，利用其租金与保险资金收益进行匹配，来满足保障房建设的资金需求。 　　6、银行贷款。利用银行对其项目的授信额度来满足保障房建设的资金需求。 　　（二）专项资金：政府土地出让收入转移支付，国家财政专款，土地挂牌招标搭建公租房等其他方式 　　招拍挂和协议出让收入是土地出让收入的主要来源。按照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，除军事、保障性住房等少数用地可依法以划拨方式供应外，其他用地均应采取招拍挂等方式供应。尽管2011年国土资源部门进一步完善招拍挂供地政策，采取“综合评标”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞保障性住房面积”、“商品住房用地中配建保障性住房”，以及建立房地产用地交易异常情况申报制度等，但由于全年用地供需矛盾依旧突出，土地供应以招拍挂方式为主，2011年全国招拍挂和协议出让收入达到29756.32亿元，占88.9%，仍为土地出让收入的重要来源；而补缴土地价款、划拨土地收入以及其他土地出让收入仅占11.1%。 　　而据国土资源部法律中心2013年7月28日公布的土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为20