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我国房地产税制的优化设计及可行性研究 　　摘要：我国的房地产税收制度本身应在调控房地产市场中发挥举足轻重的重要作用，但因为当前房地产税制存在若干不适应市场经济的不合理之处，诸如重流转轻保有、税种繁杂、交叉征税、产权登记制度不健全等。因此，应加快房地产税立法，加强部门间的信息合作，适当下放税权，清理不合理不规范收费等，进一步发挥税收的调控优势。 　　关键词：房地产税制；房产税；房地产税；主体税；税收公平；纳税人；税式支出；交叉征税 　　中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2014）01-0046-04 　　近年来，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在“迅猛”发展的同时，引发了诸如投机交易与泡沫经济并存、供不应求与高空置率并存、畸高房价与过度放贷并存等一系列发人深省的连锁反应。我国的房地产税收制度本身应在调控房地产市场中发挥举足轻重的重要作用，但因为当前房地产税制存在的若干不适应市场经济的不合理之处，在一定程度上影响了政府宏观调控的效果，不利于经济结构调整与土地资源的优化配置。因此，充分发挥税收的调控优势，积极优化房地产税收制度显得尤为重要。2013年11月12日通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：加快房地产税立法并适时推进改革，这进一步说明了加强房地产税制规范运行的重要性。 　　房地产税制即国家以法律形式规定的房地产税收法令、征收管理办法以及与房地产权益有着税收关系的规范制度的总称。房地产税是在房地产税制的规范和要求下，税务部门围绕与房地产有关的经济活动向房地产税纳税人所征收的税收。但目前很多人混淆了房地产税与房产税的意义，有时还作为同等意义在使用。房产税是向房产的所有人征收的，以房产计税余值或租金收入为计税依据的一种财产税。相对而言，我国的房地产税则更为繁杂，是一个比较综合性的概念，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等一系列相关税种。可见，房地产税的内容较房产税而言更为丰富，范围则更为广泛。房地产税制是关系国计民生的重大社会问题，不仅对于人民消费结构和生活水平影响颇深，而且能够作为稳定房地产市场经济发展的重要调节阀。 　　一、现行房地产税制中的不合理设计 　　（一）流转环节课税重，保有环节课税轻 　　我国现行房地产税收在实际执行中存在的“重流转、轻保有”现象，造成了纳税人缴纳税负的不公平，违背了税收公平中性的原则。在房地产保有环节由于自住房免予征税，而在流通环节则需要纳税的税种较多，随交易量的增加，承担的税负也越重。而房地产税存在的“重流转、轻保有”特点往往会给一些投机者炒房提供机会。如投机者在楼市刚刚开盘之际把流动资金投资房地产，囤积除自住房之外的房屋，在持有期间没有高额税收的负担，待房地产市场价格上涨时再出售以赚取差价，进一步推动房价的走高趋势，造成恶性循环。该房地产税收设计的目标是打击囤积房产的投机行为、合理调控房价，实际上却违背了税收公平中性的本意，在一定程度上变相鼓励了土地保有者坐等房地产市场价格上升，无形间助长了土地投机的风气和隐性流动现象的蔓延，抑制了土地的正常交易和流转。 　　（二）税种繁杂，交叉征税，主体税种不清晰 　　我国现行房地产税种繁杂，征税税基交叉存在，存在明显的征税重叠现象，如营业税与土地增值税的重复。房地产税制里所涉及到的营业税属于流转税制中的一个主体税种，是就销售房地产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。土地增值税是在房地产的交易流通环节需缴纳的税种。房地产一经投放市场，随着转让交易的发生，税务部门要向原房产所有者或单位征收营业税和土地增值税，很明显这里对房地产增值的那部分金额进行了双重征税。再如对房地产租赁行为重复征税。房产所有者在房产租赁行为中会涉及到如下税种。首先，纳税人会负担房产税、营业税，而这两种税种都是以房产租金为税基来计算的；除此之外，还会涉及个人所得税、城建税和教育费附加。重复税种、交叉征税的税制设置既加重了纳税人的税收负担，同时税收调控功能也被掩盖，搞不清楚到底哪种税为主体税，哪种税是辅税，也为房地产税的征收管理增加了困难，加大了纳税人不遵从行为的可能性，增加了征税成本。 　　（三）产权登记制度不健全，税收征管配套体系滞后 　　房屋产权登记的详细资料是房地产税收有效征管的基本前提。而我国住房产权不清的情况却并不乏见，由于计划经济的思维模式，许多单位建房没有明晰的产权管理，未办或集中管理的房产证造成了征税问题的存在。由于房地产税收税源分散，涉及面广，房产登记制度不健全（尤其是私有房产登记制度），税务机关无法建立充分详尽的房产信息档案，偷税逃税现象普遍存在，给税务部门带来了极大的税收