伦敦金丝雀码头改造对深圳的启示.docVIP

伦敦金丝雀码头改造对深圳的启示 　　【摘要】金丝雀码头经过20余年的改造。已由衰落的港口码头发展成为伦敦新的金融和商业中心。金丝雀码头的转型发展对深圳和中国城市更新具有丰富的借鉴意义。文章认为深圳的城市更新，应改变单一市场化的城市更新策略；对关键地区应以大片区统筹规划的方式更新改造；鼓励国内外金融资本进行长期投资；赋予城市更新主体充足的城市规划弹性等。 　　【关键词】金丝雀码头 城市更新 金融业 总部经济 政策 　　【中图分类号】F812 【文献标识码】A 【文章编号】1004-6623（2013）04-0094-03 　　英国政府于1981年启动金丝雀码头所在的伦敦码头区城市开发区（UDA）改造。经过短短20年更新改造开发，金丝雀码头现已发展成为伦敦新的金融和商业中心。2009年末，金融和保险行业从业人员超过5万人，占该区域从业人员的50%，成为英伦三岛仅次于伦敦金融城的金融业聚集区。 　　金丝雀码头金融业的产业效益明显，金融业税收贡献超过25亿英镑，总税收贡献约37亿英镑。而且形成了高度聚集的金融业产业集群，成为伦敦码头区内在功能和形象上具有标志性和世界级知名度的区域之一，也是城市更新的典范和伦敦金融中心的新象征。 　　一、伦敦金丝雀码头改造经验 　　（一）公私合作的开发模式奠定了项目开发的坚实基础 　　伦敦政府成立半官方开发公司LDDC取得土地所有权，再由LDDC与私营开发商合作，将土地转让给金丝雀码头开发公司进行开发。这种公私合作模式避免了开发的土地所有权问题。公私合作使得区域开发引入了全球最先进的开发理念。金丝雀码头项目的发起者和投资者奥林匹亚约克公司是个大量参与房地产开发经营、金融混业经营、自然资源经营的超大型企业。为金丝雀码头的中长期发展奠定了扎实的基础。 　　（二）国际一流的硬件设施顺应产业聚集要求 　　金丝雀码头设计时聘用了全球顶尖的十多家设计公司及其他专业公司，形成了今天多样化、国际化的建筑生态环境。轻轨和地铁将金丝雀码头与伦敦市中心蛛网密布的轨道交通系统完全对接，加快了片区产业聚集。金丝雀码头集团的物业经营管理的特点为吸引这些大型国际金融机构入驻创造了极好的条件。 　　（三）全球知名金融企业总部和金融监管机构的入驻带动金融业聚集 　　金丝雀码头通过重金吸引全球知名企业入驻建立起了片区的金融业支柱地位。现在，花旗银行的欧洲、中东和非洲总部，摩根斯坦利的欧洲总部都设在这里。2012年，摩根大通银行的欧洲总部落户这里。除这些银行总部之外，纽约梅隆银行等知名金融企业，知名律师事务所、会计师事务所和咨询公司，乃至IT企业亦落户于此。英国金融服务监管局（FSA）的总部及金融督察服务机构（FOS）在1998年入驻金丝雀码头。统计数据显示，2009年末金丝雀码头的公共服务部门就业人数达3200人，已接近伦敦金融城的4300人。 　　（四）以毗邻伦敦金融城的区位享受产业溢出效应和软环境 　　伦敦金融中心的核心区是金丝雀码头以西3英里的伦敦金融城。金丝雀码头作为新秀，一方面直接与金融城竞争金融业客户，另一方面又在无形中享受伦敦金融产业的溢出效应，以及英国政治制度和金融产业相关的法律、法规制度软环境。伦敦理想的居住环境乃至国际通用语言英语作为商业语都为金丝雀码头发展金融业创造了极具全球竞争力的基础条件。 　　二、对深圳城市更新的启示 　　（一）应改变单一市场化的城市更新策略 　　随着《深圳市城市更新办法》和《实施细则》的出台，深圳市城市更新进入了一个新的时期。自2003年深圳市启动旧改以来，深圳市的旧改政策都是沿着市场化的道路迈进。但是这种市场化改造思路是从市场个体的角度出发考虑的，城市的决策者需要站在更高层面谋划。在完全市场化政策引导下，深圳当前推进的城市更新以单元更新规划申报实施，实质是将需要改造的城市地区拆成小块进行改造。这种“化整为零”、“零敲碎打”的改造路径为各方获取短期利益创造了有利条件，但对整个城市机能和整体竞争力的塑造起不到应有的作用，实现不了城市长远发展目标。应当借鉴英国中央政府的做法，必要的时候由政府成立官方机构直接进行中长期大项目的更新改造，以摆脱城市更新的困局，追求城市更新对城市能级提升的整体利益。 　　（二）对关键地区应以大片区统筹规划的方式更新改造 　　针对深圳当前的城市更新遍地开花对关键地区以大片区统筹规划的方式进行更新改造很有必要。例如，深圳与河套地区紧密关联的更新改造片区就很有必要参考伦敦城市码头区开发区的做法。这些片区涉及罗湖区和福田区。有必要成立跨行政区的改造主导机构进行统筹安排。河套地区的开发涉及到深港两个特区政府，决策周期比较长，投资主体不同，建设步伐难同步。但是，深圳完全有条件围绕河套地区的开发进行整体规划，先行改造河套地区的周边地区。又