上海北方企业（集团）有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.docxVIP

上海北方企业（集团）有限公司[此处键入本期债券名称全称]主体信用评级报告信用评级报告主体信用等级： AA级评级时间： 2014年 8月 8日上海新世纪资信评估投资服务有限公司Shanghai Brilliance Credit Rating Investors Service Co., Ltd. 新世纪评级编号：【新世纪企评 [2014]020288】评级对象：上海北方企业（集团）有限公司信用等级：AA上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称“新世纪公司”或“本评级机构”）对上海北方企业（集团）有限公司（简称“北方集团”、“该公司”或“公司”）的评级反映了北方集团在区域地位、政府支持、业务种类等方面所具有的优势，同时也反映了公司在盈利能力、资金支出及项目投资等方面所面临的压力与风险。评级时间：2014年 8月 8日项目总资产?主要优势/机遇：?区域经济环境支撑。闸北区近年来经济发展较为平稳，财政收入逐年增长，为北方集团的发展提供了良好的外部环境。EBITDA?区政府支持。北方集团承担了闸北区公房管理维护职能，同时也是闸北区资产管理和运营主体，在体系内具有一定重要性，其业务经营得到区政府的大力支持。流动比率[%]现金比率[%]?业务种类较为多元。北方集团的业务种类较多，在一定程度上分散了风险，保障了公司业务的稳定运营。－－－－－?主要劣势/风险：EBITDA/刚性债务[倍]?部分业务盈利能力有限。北方集团物业管理、直管公房经营管理等业务板块盈利能力较弱，对公司利润的贡献较小。?资金支出压力较大。北方集团承担了区内公房物业管理工作，相对于物业管理费和租金收入规模而言，维护成本较高；此外动拆迁业务需由公司先行垫资，因而公司面临一定的资金支出压力。赵霖Tel：(021)942 E-mail：zhaolin@ ?投资项目收益波动。项目投资收益为北方集团利润的重要补充，但公司未来投资项目有限，且存在一定的不确定性，投资收益可能存在一定波动。上海市汉口路 398号华盛大厦 14F Tel：(021 ax：(021?未来展望 新世纪评级Brilliance Ratings 声明本评级机构对上海北方企业（集团）有限公司的信用评级作如下声明：除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。本次评级的信用等级有效期至上海北方企业（集团）有限公司 2015年度第一期中期票据本息的约定偿付日止。鉴于信用评级的及时性，本评级机构将对评级对象进行跟踪评级。在信用等级有效期限内，评级对象在财务状况、外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料，本评级机构将按照相关评级业务规范，进行后续跟踪评级，并保留变更及公告信用等级的权利。本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。2 新世纪评级Brilliance Ratings 上海北方企业（集团）有限公司主体信用评级报告该公司为经上海市闸北区人民政府批准，由上海市房屋土地管理局（后更名为：上海市住房保障和房屋管理局，以下简称上海房地局）于1996年出资设立；2005年和上海市闸北区城市投资发展总公司、上海和田城市建设开发公司等三十多家区属国有房地产企业进行了战略性重组。截至 2013年末，公司注册资本为 17.42亿元。该公司的控股股东为上海房地局，上级主管单位为上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区国资委”）。该公司建立之初主要职能为管理闸北区的区属国有资产，承担闸北区域内直管公房的养护及管理。2009年后，公司逐渐扩展业务范围，成为包括物业管理、酒店经营等多个业务种类的综合性企业，同时公司承担了闸北区内动拆迁和旧房改造项目等工作，成为区内重要的资产管理和资产运营主体。一、宏观经济和政策环境2014年上半年，我国宏观经济基本沿袭 2013年以来所面临的复杂外部环境，美国经济在量化宽松政策带动下缓慢回升中有波折，欧洲经济增长整体乏力、复苏前景仍不明朗，日本经济受益于宽松的货币政策而有