上海世茂股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排.docxVIP

[此处键入本期债券名称全称]信用评级报告主体信用等级：AA级评级时间： 2015年 5月 13日上海新世纪资信评估投资服务有限公司Shanghai Brilliance Credit Rating Investors Service Co., Ltd. 新世纪评级编号：【新世纪企评 [2015]020091】评级对象：上海世茂股份有限公司信用等级：AA上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称“新世纪公司”或“本评级机构”）对上海世茂股份有限公司（简称“世茂股份”、“该公司”或“公司”）的评级反映了世茂股份在业务运营、盈利能力等方面所具有的优势，同时也反映了公司在短期偿债、投融资及资产估值等方面所面临的压力与风险。项目??较丰富的商业物业开发经验。世茂股份从事商业物业开发时间较长，开发规模较大，商业物业开发经验较为丰富。?项目的区域分散性较好。世茂股份项目在长三角、环渤海地区以及海西地区均有分布，涵盖了上海、北京及经济较发达的二三线城市，项目的地理分散性较好，有助于提高公司整体的抗风险能力。?较强的盈利能力和弹性空间。世茂股份的土地储备成本相对较低，具有较高的利润空间和较大的价格弹性空间。－?较强的现金回笼能力和融资能力。世茂股份销售周转较快，现金回笼情况较好，且融资渠道较为畅通，能有效保障项目建设资金平衡。－－－－?主要劣势/风险：?二三线城市商业物业开发运营风险加大。近年来房地产调控政策并未明确针对商业物业，部分二三线城市商业物业投资过热，世茂股份部分项目的后续开发面临的市场风险加大。?存货去化压力较大。世茂股份对商业物业销售业务依赖度较高，存量规模较大，未来面临较大的去化压力。注 2：根据 2014年财政部发布最新的《会计准则》，公司对长期股权投资、可供出售金融资产、资本公积等科目的核算做出相应的调整。?投资性房地产估值风险。世茂股份商业物业运营并未成熟，租金收入水平一般，而公司投资性房地产规模较大，存在一定的估值风险。?后续投融资压力较大。世茂股份在建及拟建项目计划投资规模较大，后续面临较大的投融资压力。刘兴堂Tel：(021)636 E-mail：liuxingtang@?现金对刚性负债覆盖度降低。近三年世茂股份刚性负债规模呈现上升趋势，货币资金对刚性负债覆盖比例有所下降。上海市汉口路 398号华盛大厦 14F 新世纪评级?未来展望通过对世茂股份主要信用风险要素的分析，新世纪公司认为公司具有很强的债务偿付能力，违约风险很低，并给予公司 AA主体信用等级，评级展望为稳定。 新世纪评级Brilliance Ratings 声明本评级机构对上海世茂股份有限公司的信用评级作如下声明：除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。本次评级的信用等级有效期至上海世茂股份有限公司 2015年度第二期中期票据本息的约定偿付日止。鉴于信用评级的及时性，本评级机构将对评级对象进行跟踪评级。在信用等级有效期限内，评级对象在财务状况、外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料，本评级机构将按照相关评级业务规范，进行后续跟踪评级，并保留变更及公告信用等级的权利。本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。3 新世纪评级Brilliance Ratings 上海世茂股份有限公司主体信用评级报告该公司前身是成立于 1992年 7月 1日的上市企业上海万象（集团）股份有限公司（以下简称“万象集团”，股票代码 600823）。2000年8月，上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的万象集团 6250万股法人股，成为公司第一大股东，同时经批准调整了公司资产结构和经营范围。2001年，公司更为现用名，实际控制人为自然人许荣茂先生。2009年该公司通过定向增发向同一控制下香港上市企业世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂房地产”，股票代码 HK0813）的子公司峰盈国际有限公司（以下简称“峰盈国际”）、上海世茂企业发展有限公司（以下简称“世茂企业”）和北京世茂投资发展有限