中华企业股份有限公司主体与15年第一期中期票据15年跟踪评级报告.docxVIP

穆迪投资者服务公司成员中华企业股份有限公司 2015年度跟踪评级报告发行主体中华企业股份有限公司基本观点本次主体信用等级上次主体信用等级AA 评级展望 稳定AA 评级展望 稳定中诚信国际维持中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”或“公司”）的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持“中华企业股份有限公司2015年度第一期中期票据”的债项信用等级为 AA。存续债券列表发行2014年以来，公司新开工面积有所回升，较为充裕的可售面积为其未来经营提供一定支撑，公司的经营性物业带来持续稳定的现金流、融资渠道也较为畅通。同时，中诚信国际也关注到房地产市场持续分化、公司项目去化速度较慢、公司盈利能力下降、偿债压力和资本支出压力较大等因素对公司经营及整体信用状况的影响。上次债 本次债项信用 项信用额期限(亿债券简称等级等级元)15 中华企业 MT5.26~2018.5.26AAAA概况数据中华企业优 势201220132014 2015.3? 新开工面积有所回升。2013年公司通过控股上房集团和参与土地市场招拍挂而新增了约 144.50 万平方米的可开发面积，2014 年公司房地产新开工面积增至 59.96 万平方米，较上年有大幅提高，充裕的可售面积为其未来经营业绩增长提供一定支撑。总资产（亿元） 346.35 363.85 408.14 405.01 所有者权益(含少数股东权益)（亿元） 总负债（亿元） 90.61 79.78 73.49 72.98 255.74 284.07 334.65 332.04 173.74 207.47 236.28 238.63 总债务（亿元） ? 经营性物业提供稳定的现金流。截至 2015 年 3 月末，公司在上海地区持有物业面积合计 20.54万平方米，2014年公司实现租赁收入 4.22亿元。公司持有物业为公司提供了稳定的现金流入，同时物业的处置也为公司流动性提供补充支持。? 融资渠道畅通。公司有较为畅通的融资渠道，与金融机构保持良好合作关系，截至 2015 年 3 月末，公司共获得银行授信 126.03亿元，未使用授信额度 32.99亿元。营业总收入（亿元） EBIT（亿元） 43.66 17.65 18.33 4.42 67.58 15.08 16.27 -5.36 41.01 24.07 4.25 44.15 9.72 4.59 --EBITDA（亿元） 经营活动净现金流（亿元） 营业毛利率(%)10.81 -1.25 22.18 24.49 2.52 ---2.04 26.94 --46.51 41.97 5.33 EBITDA/营业总收入(%)总资产收益率(%)关 注--资产负债率(%)73.84 65.72 9.48 78.07 72.23 12.75 0.81 81.99 76.28 21.85 0.51 81.98 76.58 --? 房地产市场持续分化。随着国家一系列有利于房地产市场稳定的政策出台，2015 年以来房地产市场开始呈现结构性回暖，但区域市场分化依然持续。总资本化比率(%)总债务/EBITDA(X)EBITDA利息倍数(X)? 部分项目拿地成本较高，公司盈利能力弱化。公司 2010~2011年部分项目拿地价格偏高，房地产市场调整导致项目销售价格未达预期，项目开发周期明显延长，去化速度偏慢；同时，受房地产市场整体趋势影响，公司利润总额持续降低，盈利能力弱化。2014年由于公司当期结转项目较少，且计提 6.44亿元减值准备，公司当期经营性业务利润及利润总额均亏损。1.27 --注：公司财务报表根据新会计准则编制；2015年 1~3月财务报表未经审计；由于 2013 年公司收购上海房地（集团）有限公司（以下简称“上房集团”）60%股权，公司已对 2012 年财务数据进行了重述，2012 年财务数据为 2013年报表期初数；已将公司各期末短期信托借款由其他流动负债调整至短期借款科目，长期信托借款由其他非流动负债调整至长期借款科目；由于缺少资料，2015年 1~3月利息支出相关指标无法计算。? 负债率较高，偿债压力较大。截至 2015 年 3 月末，公司总债务为 238.63 亿元，资产负债率为 81.98%，总资本化比率为 76.58%；且公司短期债务高达 100.95 亿元，面临较大偿债压力。? 未来资本支出压力较大。目前公司在建拟建项目较多，项目销售回笼资金、外部融资渠道和规模以及非公开发行进展对项目的持续运作起到关键作用，中诚信国际将对上述事项保持持续关注。分析师项目负责人：刘卫华whliu@项目组成员：吴梦兮