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房地产开发设计 工程概况 = 1 \* GB3 ①本项目是对遂宁市开发区进行开发，总建设用地面积为50000㎡，总建筑面积为250000，容积率为5:1，建设期3年，每年年末等额付款。 = 2 \* GB3 ②可行性报告编制依据：该项目的选址意见书，建设单位提供的其他有关资料，《住宅设计规范》，《高层民用建筑设计防火规范》等。 ③项目开发背景：从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。 目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 ④基础措施 a.供电：本项目装机总容量1600 kW，电源由和平路的市政供电线路接引至本项目的变配电所。 b.供水：拟由涪江水向场区供水。 c. 供热：本项目供热由遂宁市集中供热站的供热管网提供。 d．煤气： 二．市场研究 1、市场产品分析 目前遂宁市场上楼盘产品主要以电梯高层为主，多层产品推出量较少，且多数多层产品销售接近尾声。目前仅有奥城玫瑰花园及未来城有少量新推出多层。在居住舒适度上新城区产品由于规划以及地势的原因容积率及社区环境都要较老城区好许多。 2、市场销售分析 从前面统计的数据来看，老城区项目销售情况较好。已推出项目销售率基本都超过80%以上，市面上在售的21个项目里有15个楼盘销售进入尾盘期，新推楼盘仅有未来城及世纪春天。所以前景较好。 三.项目规划建设方案及控制指标 （一）.本项目为建设高层住宅小区，共20栋，每栋面积为900，一梯6户，每户150平米，销售时间为3年，销售量各年依次为50%，30%，20%。 （二）.控制指标 1.用地情况 规划用地面积为50000，其中地区公建用地为5796，住宅用地为17904，配套公建用地为13587，道路用地为6136，绿化用地为6574。 2.使用性质 住宅，写字楼 四．建设方式及进度安排 （一）.建设方式 本项目的设计采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以保证。工程应达优良工程水准。 （二）.建设进度安排 预计三年时间建成全部投产 五．投资估算与资金筹措 （一）据估算，本项目包括土地费用，前期工程费，建设期间费用，管理费，财务费开发税费，电贴费，用电权费，其他税费，不可预见费等投资为43600万元人民币，可销售面积的单方造价为2775元∕㎡。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。 估算依据如下及表中备注 各比例如下（%） 土地成本 30 管理费用 2-3 前期费用 4 不可预见费 2 建安成本 35 财务费用 2．3-2.5 配套费用 10 税费 5．5-6 销售费用 1．5-2 利润 10 居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元/㎡） 备注 一 土地费用 6000 1200 规划面积*单方造价 二 前期工程费 3750 150 1 规划设计 2250 　 2 项目可行性研究 250 　 建筑安装费的百分之一 3 地质勘探测绘 500 　 建筑安装费的百分之二 4 三通一平费 750 　 建筑安装费的百分之三 四 建设期间费用 28675 1147 1 建筑安装工程费 25000 1000 建筑面积*单方造价 2 附属工程费 2000 40 3 室外工程费 425 25 4 其他费用 1250 82 五 管理费 25 5 六 财务费用 500 100 七 开发期税费 2000 80 1 电贴费 500 　 2 用电权费 600 　 3 其他税费 500 　 八 不可预见费 400 80 总计 　 43600 2762 （二）投资分年度使用计划 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 　 2011 2012 2013 1 开发总投资 43100 　 　 　 1.1 土地费用 6000 2000 2000 2000 1.2 前期工程费 3750 1250 1250 1250 1.3 建设期间费用 28675 9558.33 9558.33 9558.33 1.4 管理费 25 8.33 8.33 8.33 1.5 开发期税费 2000 666.66 666.66 666.66 1.5 1.7 不可预见费 400