不动产开发及市场分析.ppt

第六章 不動產開發及市場分析 本章大綱 第一節 前言 第二節 不動產開發流程 第三節 不動產投資決策流程： 市場分析 第四節 不動產投資決策流程： 市場潛力及行銷分析 第五節 不動產投資決策流程： 財務可行性分析 不動產開發流程 投資開發起始階段 市場分析及行銷 土地取得 產品規劃設計、資金籌措及預售 工程興建 廣告銷售 租/售後管理 投資開發起始階段 環境勘察 基地比較 潛力分析 市場分析及行銷 市場分析及行銷乃投資專案成功的關鍵之一，自市場現況調查，如基地條件分析、主要產品市場分析、競爭者分析及消費行為分析等，可發掘潛在的需求，再依基礎資料蒐集分析，如人口數與成長趨勢、總體經濟趨勢與區域產業經濟結構，以及公共工程建設等背景資料，配合公司之資源、能力及經營目標找出目標市場，並依行銷組合策略（即4P策略）進行市場潛力分析及財務可行性分析。 土地取得 土地調查初評表，表6.1(P.221) 土地取得的來源 土地的基本資料(P.630) 地價比較 地主條件研判 地點比較 資料完整性比較 不動產開發檢討建議 如具開發價值，其開發檢討建議之步驟(表6.2基地調查表,P.223) 資料收集 現場環境勘察 工程工法檢討 建築法規檢討 地政資料檢討 產品規劃設計、資金籌措及預售 產品規劃設計 資金籌措 預售 預售 雖然預售能為專案投資者紓解資金壓力，提高獲利能力，但預售完全出清（俗稱Clean）時，投資者卻面臨通貨膨脹風險，即在預售後及完工交屋前之期間內，若通貨膨脹遽增，工資及原料成本隨之上漲，便可能侵蝕投資者當初之獲利空間，甚至由盈轉虧。 不動產開發流程(續) 工程興建 廣告銷售 預售或完工後再售 依買方或賣方市場而定 租/售後管理 Ex. 不動產投資決策流程：市場分析 不動產投資決策流程：市場分析 所謂最佳行銷組合，即4P策略： 不動產產品(Product) 不動產價格(Price) 不動產廣告(Promotion) 不動產配銷通路(Place)。 不動產投資決策 不動產投資決策可概分為三個階段，即(圖6.2) 市場分析階段 市場潛力及行銷分析階段 財務可行性分析階段 市場分析階段 市場分析包含了不同之評估要項，可概分兩重點： 市場 區域經濟分析 市場分析 可市場性分析 決策 可行性分析 投資分析 市場分析的程序 區域經濟之本質及規模的現況分析與預測 標的產品市場之目前及未來供給與需求分析 標的產品的特性在市場上的競爭力分析 區域經濟分析之三步驟 確定區域經濟的地理範圍 確定區域經濟的本質及規模 預測經濟活動之變化及變動量 區域經濟分析 區位商數可視為衡量該區域之人口變化及產業分析之有效指標，此程序稱為經濟基礎分析。 經濟基礎分析乃估計區域內未來的就業量（或就業率），其將就業區分為兩類：基本就業及非基本就業。 區域經濟分析(續) 基本就業包含所有將產品或勞務銷售至外地的工作，此類的產業則稱為基本產業或出口產業； 非基本就業則包括將產品或勞務銷售至生產區域境內的工作，此類的產業稱為服務產業。 故分析區域經濟成長之基本概念又稱為出口基礎理論。 區域經濟分析(續) 區位商數公式 若區位商數大於1，表某區域之該產業具超額產出，得以出口（至區域外），因此可視為該區域之經濟基礎。 市場分析 市場分析包含對市場特性的分割及區隔。 市場分割為市場分析的第一步，乃將不動產產品分割為較小、較具同質性的次市場。 生活型態之選擇 建物屋齡之選擇 經濟因素之選擇 地理區位之選擇 行政區域之選擇 市場分析(續) 市場區隔乃在對市場產品分割後，將該次市場中消費者之需求依類似之特性進行區隔，如人口特性（如性別、年齡、家族結構等）、經濟特性（如職業、收入等）或心理特性（如偏好、習慣、態度、行為）等。 市場分析(續) 需求與供給分析 表6.3新屋與中古屋之供需分析(P.233) 閒置率分析 閒置率高？ 閒置率低？ 市場分析(續) 吸收能力分析本質上即為有效需求分析，乃衡量一市場中不同時點的需求量（或需求曲線）變動情形；通常在同一價格下，市場之吸收能力會因市場之景氣而變化。若以PM為市場價格（即賣方求售價），PE為均衡價格（即可出清價） 圖6.4中即表示當年之市場吸收能力為五百戶，市場總供給為七百戶，空屋數則為二百戶。 圖6.4 閒置率及吸收能力分析 可市場性分析（去化能力分析） 可市場性分析可為市場分析之一部分，亦可為獨立之分析，乃針對一特定個案或標的物在市場上順利售出（或去化）之競爭能力，或獲取更多收益的能力。 可行性分析 針對個案能否成功或達到預期目的之分析 工程 財務 稅賦 投資分析 將一個案當成一個投資標的之評估分析 最適財務規劃 稅賦分析 風險與報酬分析 不動產市場分析之步驟(圖6.5