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房地产基础知识培训 房地产概念 房地产的含义 房地产指土地、建筑物及其它地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 土地：1、陆地部分 2、房地产物权 房地产的特征 （一）房地产的自然特征 1、使用的耐久性 2、资源的有限性 3、物业的差异性 （二）房地产的经济特性 1、生产周期长 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的增值性 房地产的类型 （一）按主要用途划分 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产 5、自用的房地产 （二）按收益性划分 1、营利性房地产 2、非营利性房地产 （一）土地的两重性 1、自然特性 2、经济特性 （三）土地的经济属性 1、具有价值和使用价值 2、地产是财产权 3、土地具有准商品性 4、地产的增值性 建筑基础知识 建筑物的分类 按使用性质划分 民用建筑 2、工业建筑 3、农业建筑 按结构类型划分 1、砌体结构 2、框架结构 3、钢筋混凝土板墙结构 4、特种结构 按建筑层数或总高度划分 住宅建筑分为多层，小高层，高层，超高层。 公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层，不超过24米为多层。 建筑总高度超过100米时，不论其是住宅或公共建筑均为超高层。 房地产市场的概念及定义 房地产市场，是由一级市场（俗称土地市场）、二级市场（俗称楼盘开发或一手楼市场）、三级市场（俗称散盘交易或二手楼市场）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。 两书制度 房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 房地产二级市场销售流程 房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段。 通常房地产销售有住宅销售、写字楼销售、商业物业销售等多种形式，其中住宅项目销售在房地产销售量中占绝大部分。 销售前准备 项目合法的审批资料准备 按广东省的规定，要求七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程才能进行预售。 销售实施与管理 销售资料的准备一般包括法律文件、宣传资料和销售文件的准备。 房地产三级市场 按照流转形式划分，房地产市场可分为一级市场（具体为土地使用权出让市场）、二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）和三级市场（具体为商品房、经济适用房、已购公有住房等的再次交易市场）。房地产三级市场也被称为二手楼市场、存量房市场。 定金的概念 付给定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 房地产销售五证 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设开工许可证》、《商品房预售许可证》。 名词解释 面积测绘：系指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。 2．房屋的建筑面积：房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米（含2.20米）的永久性建筑，或： 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊公用面积 ＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积＋应分摊公用面积 3．房屋的套内建筑面积：房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 4．房屋的共有（公用）建筑面积： 建筑物内由多个产权人共同占有或使用的建筑面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 5．房屋的使用面积：指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 6．房屋的产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 7．房屋建筑施工图面积测算： 依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。主要用于建设工程设计与报建参考。 8．房屋建筑面积预售测绘： 依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。主要用于房地产项目的预售审批与备案。 9．房屋建筑面积竣工测绘： 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产