房地产抵押的概念及房地产特性.doc

一、房地产的概念 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分。房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的区位是指房地产的空间位置。房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其他地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学习的教学质量、犯罪率等。虽然任何资产在某一时都有有关具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎市房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处的位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能有很多差异。 二、房地产抵押的概念 房地产抵押----是指抵押人,以其合法的房地产,以不转移占有的方式，向抵押权人,提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以,抵押房地产的拍卖所得，优先受偿。 一、不转移占有--抵押权人既可以获得债权的担保，又毋须保管抵押物；作为抵押物的房地产必须具备以下条件：一是，抵押房地产必须是合法的，当债务到期不能清偿时能够依法顺利处置，不会引起纠纷；二是，抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。 二、防范房地产抵押行为不规带来的操作风险。有些抵押房地产权属上存在一些瑕疵，手续不是完全合规的，当事人也许可以通过关系，办理抵押登记，这样就给以后的处置带来隐患，存在处置分险。 三、房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构难以依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。 1.抵押人:是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人、或者其他组织；（第三人，就是平时我们讲的，用自己的房地产，为别人的贷款提供抵押，这时签订抵押合同时，抵押人是自己，借款人是第三人，办理登记时，登记机关不需要提供借款人的资料，只是对业主的资料、权属进行审查） 2.抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织； 3.预购商品房贷款抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为； 4.在建工程抵押：是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为； 5.最高额抵押：是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内对一定期间内连续发生的债权作担保。（最高额抵押与普通抵押的最大差别，在于最高额抵押所担保的债权的是不特定的，这种抵押权是从属抵押人与抵押权人的协议，并由此而产生的一系列连续的债的关系。就是双方签订一个总的贷款金额和贷款期限，办理登记，登记机关一般要求最高额抵押合同配综合授信合同；在登记的期限和最高金额内，随时可以用款，这里说的随时用款，是指不用在为用款办理抵押登记，具体贷款发放的金额和时间，要根据银行和抵押人的协议，对此，《最高院司法解释》中还有一些规定： 　　1．当事人对最高限额、抵押期间进行变更的，不能以其变更对抗顺序在后的抵押权人。（指用抵押物的余额部分在另外一家银行贷款时，如果最高额抵押合同发生上述变更，就不能优先受偿，受偿的次序向后顺延。） 　 2．最高额抵押权所担保的债权的范围，不包括抵押物被查封或债务人、抵押人破产后发生的债权。 二、房地产抵押权的设定 1.不可以抵押的房地产: ①权属有争议的房地产； ②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物； ④已依法公告列入拆迁范围的房地产； ⑤被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产； ⑥依法不得抵押的其它房地产。 2.同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过余额部分。 3.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但当事人另有约定的除外。 4.预购商品房抵押的，商品房开发项目必须