2013别墅物业产品专题研究3.pptVIP

地下室操作手法： 半地下室地上部分不能超过1.5m； 多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用； 备注： 地下室计算情况应根据三亚具体规定协调； 本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库 设备间 储物间 多功能间 生活空间 功能空间 一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式 别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送 地下室空间划分 半地下室是目前常用的手法 别墅附加值研究——半地下室 别墅类产品的地下室采光形式： 高窗式采光：一般室内外高差 1～1.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。 别墅附加值研究——半地下室 窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。 采光地下室 别墅附加值研究——半地下室 下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。 别墅附加值研究——半地下室 庭院——前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送 在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间； 特别重视扩大后院的体量； 增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间； 别墅附加值研究——私家庭院（占地面积） Company Logo 别墅物业规划认知 别墅物业规划认知 独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意 独栋别墅规划——尽端路设计 R=0.2-0.3 类别墅规划——行列式规划 R=0.7-0.8 别墅物业规划认知 独栋别墅尽端路规划设计——形象理解 别墅尽端路规划设计形象—— 类似于花朵枝状发散的形态 主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路 参考案例：容积率在0.2-0.3之间 低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强 别墅物业规划认知 探讨环节： 独栋别墅尽端式规划与 类别墅行列式规划有何区别呢？ N 别墅物业规划认知 别墅尽端路规划设计——组团路演绎 别墅物业规划认知 类别墅规划——行列式到合院式 类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现 容积率0.7 3F联排别墅 以合院形式 参考案例：北京纳帕尔湾 别墅物业规划认知 实质：独栋别墅合院化 合院类高容积率别墅 参考案例：上海 龙湖蓝湖郡十二合院容积率达0.8 别墅下沉式庭院及地下室示意 中央下沉式合院 室内外过渡灰空间——廊 在销售过程中客户反馈F户型采光差，整体模块院落间尺度较小 别墅物业规划认知 其善于利用地形塑造（全地下车行）规划，别墅产品创新层出不穷，为打造高容积率别墅产品专家 别墅户型功能解析 要求提供学员别墅模型剖面图或者互相鸟瞰图 给予学员直接观摩户型内部功能结构体验 生活起居区 正式礼仪区 接待起居区 家庭室 起居室、餐厅 门 廊 公共卫生间 客卧室、卫生间 洗衣房 佣人房、卫生间 家庭室 主卧套房 儿童房 次卧室 共用卫生间 睡眠休息区 非正式生活区 家庭起居区 动 公共 静 私密 厨房、早餐厅 别墅空间基本功能及空间序列 一层平面功能规划示意 主入口(主人及外宾进入) 大客厅 宴会厅 (12人桌) 男女卫生间 厨房 豪宅别墅户型功能示意一 B2-2层平面新规划 女主人衣帽间 女主人卧室 男主人卧室 男主人衣帽间 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意一 地下平面功能规划示意 酒窖 吧台 雪茄柜 商务\休闲活动区 定位：男主人商务休闲活动的私人会客空间 豪宅别墅户型功能示意一 次入口(老人\孩子\保姆\女宾客) 家庭厅 卧室 小客厅 早餐区 一层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 女孩卧室 女孩衣帽间 男孩卧室 保姆/家庭教师房 孩子游戏娱乐区(封闭此空间) 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客空间 汤池 影音室 地下平面功能规划示意 茶室/瑜珈室 桑拿 豪宅别墅户型功能示意二 联排别墅趋向独栋 附加值升级 公寓面积别墅形态 “侧花园”拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍漫步 “L”形院墅联排——上海新浦江城 “凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城 兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界 外部景观引入室内——上海万科燕南园 内庭院升级——重庆协信TOWN城 “双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城 公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑——石家庄卓达太阳城 户型功能解析——联排别墅 侧花园拉远联排距离，类独栋联排 面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；