第八章房地产估价.ppt

第八章 高层建筑地价分摊 及房地产估价程序 第一节 高层建筑地价分摊方法 第二节 房地产估价程序 第一节 高层建筑地价分摊方法 一、高层建筑地价分摊的意义 （一）土地权益的分享 如：当建筑物自然寿命小于土地使用年限时，土地剩余年限权益的分享 （二）土地费用的分摊 如：土地续期后补交地价的分摊 二、高层建筑地价分摊的方法 （一）按建筑面积平均分摊 分摊公式： 举例：P125[9-4] 优点：简便、可操作性强 缺点：不适用于各层用途不同、价格差异较大的建筑物 （二）按房地价值进行分摊 举例：P[9-5] （三）按土地价值进行分摊 举例1： 某幢大厦的房地产总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人应占有的土地份额。 举例2：某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ） A、5.00% B、5.25% C、o.75% D、5.75% 第二节 房地产估价程序 一、 获取估价业务 二、受理估价委托 三、拟定估价作业方案 四、搜集估价所需资料 五、实地查勘估价对象 六、选定估价方法测算 七、 确定估价结果 八、撰写估价报告 九、内部审核估价报告 十、出具估价报告 十一、估价资料归档 一、 获取估价业务 在接受估价委托时，应注意： 1、若估价人员受自己专业能力或相关经验所限难以评估出价值，则不应当承接该估价业务 《房地产抵押估价指导意见》规定： 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。 2、若估价人员与委托人或相关当事人有利害关系，则应当回避该项估价业务 3、若估价业务超出了本估价机构资质等级许可的业务范围，就不应承接该项估价业务 一级资质：从事各类房地产估价活动 二级资质：从事除公司上市、破产清算以外 的房地产估价活动 三级资质：从事除公司上市、破产清 算、司法鉴定以外的房地 产估价活动 暂定期：从事除公司上市、破产清算、 司法鉴定、房屋拆迁、在建工 程抵押以外的房地产估价活动 二、受理估价委托 （一）明确估价基本事项 1、明确估价目的 估价目的一般由委托人提出，但委托人往往表达并不准确，因为根据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容 2、明确估价时点 估价时点既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，而是由估价目的决定的。 3、明确估价对象 （1）明确估价对象的实物状况：面积、用途等 （2）明确估价对象的权益状况 是否带租约、已查封、已抵押等 （3）明确估价对象的区位状况 （二）签订书面估价委托合同 三、拟定估价作业方案 （一）确定拟采用的估价技术路线和估价方法 （二）拟调查搜集的资料及其来源渠道 （三）预计所需的时间、人力、经费 （四）估价作业步骤和时间进度安排 四、搜集估价所需资料 （一）所需资料的内容 搜集哪些资料，由估价方法确定 （二）搜集渠道 1、委托人提供； 2、实地查勘获得； 3、询问有关知情人士； 4、查阅估价机构自己的资料库； 5、到政府有关部门查阅； 6、查阅有关报刊或登陆有关网站 五、实地查勘估价对象 实地查勘应注意： 1、完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。 2、若因特殊原因，被查勘房地产的业主不同意在“实地查勘记录”上签字，或者估价人员不能对估价对象进行实地查勘、拍摄影象资料，则应请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 3、若估价对象为已经消失的房地产，应去估价对象原址进行必要的调查了解。 补充： 《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》规定： （1）评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄有关照片。 （2）实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托评估的，拆迁人无需签字）签字认可。 （3）被拆迁人