城市土地经营复习资料,大纲(整理版).doc

第一章 我国城市土地储备制度的建立和发展 1土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。 2.试述我国城市土地储备制度建立的背景。 (1)宏观背景：经济体制改革的必然要求。 市场经济制度的建立与逐步完善要求建立与之相适应的土地生产要素的配置体系。 (2)中观背景：土地使用制度变迁的必然结果。 建国后我国长期实行国有土地划拨使用制度，这种制度存在众多弊端，已经不能适应改革开放需要。 (3)微观背景：土地市场完善的必由之路。 (4)重要动力：“城市经营”的必然选择。 (5)直接动因：国有企业脱困的重要途径。 第二章 我国城市土地储备制度理论与实践分析 1.试述我国城市土地储备制度的运行模式、各自的优缺点。 （1）以上海为代表的市场主导型运作模式 优势：①比较注重保护土地权利人的财产权益。②城市土地储备机构的职能定位比较明确。 缺陷：①由于它是以市场为主导的，储备土地要考虑地块的升值潜力，要考虑经济效益，尽量避免风险②对需要储备的土地缺乏必要的强制性，政府主导力不足，没有限定存量土地需要盘活的部分进入市场必须经过土地储备③同其他地区相比，城市土地储备成本高一些。 （2）杭州为代表的政府主导型运作模式 杭州土地储备制度具有强制性，该市土地储备中心具有在政府行政法规规定的收购范围内垄断收购、储备、开发、供应土地的权力。所有属于规定范围内的土地包括新增建设用地进入市场必须由土地储备中心预先取得，再由土地储备中心提供给市场。 杭州模式的缺陷在于要求规定范围内所有土地进入土地市场都必须由土地储备机构预先取得，再由土地储备机构提供给市场，这样的规定由于缺乏法律基础而广受质疑，而且由于收购土地规模过大将带来严重的资金压力，将影响其制度目标的实现。 （3）武汉为代表的政府主导与市场调节相结合模式 武汉模式的优势在于交易许可和先买权的使用。交易许可制度和先买权的实施，一方面保障了土地权利人的法定权利，显化了交易行为，活跃了二级市场，并把一级市场规范在适当范围内，无疑更有利于土地市场机制的形成和市场的成熟；另一方面，土地储备机构主动收购的土地只占储备土地的一部分，还要以使用先买权在提出交易申请的土地中购买部分土地作为储备，有选择的储备土地可以减轻储备机构的收购资金压力，也可以加快存量土地进入市场。 这种土地储备模式有利于发挥政府主导和市场调节的双重效能，运行效果较为理想。 2.试述我国城市土地收购储备制度的功能与作用 。 （1）使市场在土地资源配置中起基础性作用，提高土地资源配置效率。 （2）强化了政府垄断土地一级市场的权力，增强了政府对土地市场的宏观调控能力。 （3）盘活了存量土地，推动了国企改革的顺利进行。 （4）为政府筹措了城市建设资金，有力地推动了城市经营。 （5）堵住了违规侵占耕地的口子，有力保护了耕地。 （6）抑制了土地炒作，规范了土地市场。 （7）制止了土地私下交易，为落实城市总体规划创造了条件。 （8）启动了土地信贷业务，推动了土地金融的发展。 （9）提高了土地的使用成本，促进了存量土地的集约利用。 （10）显化了土地资产价值，增加了政府土地收益。 （11）加快了房地产企业的重组步伐，增强了房地产企业的竞争能力。 第三章 香港土地批租制度的分析与借鉴 1.试述香港土地批租制度对内地土地制度改革的启示。 1、土地出让计划的完善 2、土地出让条件应当明确化 3、土地出让金缴纳方式的改革 4、加强批出土地的监管 5、建立土地基金，完善资金管理制度 6、借鉴公共房屋政策革新住房保障制度 7、土地收回政策的完善 第四章 实施城市土地储备制度对社会经济的影响分析 1.试述土地储备与地价的关系 我国土地储备制度以两种方式对土地价格产生影响： 第一，纠正无偿划拨和双轨制下的价格扭曲，使土地价格成为土地价值的真实体现，这种价格上升可称为市场化程度引起的土地价格升高。 第二，土地储备制度中的土地收购和土地出让对土地的供给与需求关系产生影响，进而影响到土地价格，特别是土地储备制度使政府成为一级土地市场的垄断者。 （1）土地收购对城市土地价格的影响 （2）土地出让对城市土地价格的影响 （3）土地储备制度下土地价格信号放大机制以及土地价格走势 2.试述城市土地储备制度对房地产开发企业的影响 土地要素对于房地产企业能否获得土地以及以何种成本获得土地，直接决定着房地产开发企业的生存与发展状况。土地储备制度改变了土地要素的配置方式，对房地产开发企业的土地可得性以及获得成本均造成巨大冲击，进而影响了房地产开发企业的经营和管理。 房地产开发企业发展模式、 房地产开发企业投资绩效（利润、投资风险）