财富大厦营销策划提案.doc

财富大厦营销策划提案 背景:随着经济的持续发展,雁城的都市味道越来越浓,漫步在CBD的大道上,星级宾馆、超大型超市、银行、人流不时闯进视野，但是总感觉缺少了那么一点。对，猛然惊醒，缺少的是具有档次的、纯净的办公空间。高度决定视界，纯度决定档次。CBD的繁华，决定一个城市吸引力；而写字楼的档次，决定了CBD有没有凝聚力。 勇者无敌，鸿运数码、中央名城开创了办公物业的先河，测探了市场需求，但却不敢再走出一步。发展来源于创新，我们选择了做市场上第一个吃螃蟹的人，首度提出了纯办公空间。机会与风险并存，我们坚信，我们将成为雁城地产市场中的领舞者，因为我们敢于创新，敢于突破．．．．．． 市场分析： 衡阳市２００５年三产业值分布（单位：万元） 通过我们的调查，以及参考统计部门的数据，我们发现衡阳是一个以娱乐性消费为主的城市。第２产业不发达，人员流动性大。金融业不发达，国际性著名公司鲜见，都市化程度低。对办公空间需求比较小。同时由于衡阳很多地段的商业裙楼都无法出租，租金价格比较低，吸引了大部分小公司选择在商铺中办公。２００６年衡阳市写字楼空置率高达到7．53％， 而全年竣工面积为2.7242万平米，包括不可销售面积1.85万平方米．２００６年仅为市场消费掉０．０９６４万平方米．销售率１１．０２％．办公楼市场消费率不高，容量有限．纯写字楼开发风险比较大．同时通过调查发现商务公寓市场容量比较大，接受度比较高（如鸿运数码广场热销，消费者投资名城热情度高）因此我公司建议把写字楼改为商务公寓，进入市场，提升物业价值．实现开发商的利润．同时我公司也有能力把商务公寓的单价比写字楼单价高出２００元／Ｍ２． 营销目标： 宏观:促进房地产行业的良性竞争,持续稳定发展 中观:首倡纯办公概念,提升衡阳市总体办公水平 微观:实现物业经济价值最大化,提升开发商品牌美誉度 项目概况：财富大厦东临蒸湘大道,北至雁城路,地理位置优越.项目占地3800M2 ,总建筑面积为15760 M2 ,容积率为2.77,建筑密度22.5%,绿化率为35.1%,90个车位,总共20层.地处中央商务区(CBD)、中央生活区(CLD)核心区，周边配套完善. 项目SWTO分析： 主要优势： １．位置：地处两条城市主干道交叉处，交通便利，地理位置佳 ２．配套：周边银行，医院，休闲娱乐，酒店宾馆，车站，超市配套一应俱全。 ３．景观资源：位于莲湖广场斜对面，景观资源得天独厚 ４．产品规划设计：超大、弧型观景飘窗，蓝色的幕墙、极具现代感的材质，高绿化，演绎现代风格简约之美丽，顶层平台花园 主要劣势： １．规模：规模偏小，不利于大规模推广，不利于开发商品牌的塑造 ２．价格：单价偏高，市场接受度低 ３．工程进度:期楼销售,缺乏安全感 机会： １．经济环境：经济持续增长，房地产价格持续稳步上涨，商业物业销售状况良好 ２．定位：定位于市场空白，成为衡阳市首座顺应时代潮流的纯写字楼 ３．市场预期：周边鸿运数码广场商务公寓销售状况火暴，写字楼市场预期良好。 威胁: １．第一个纯写字楼物业，是机遇也是风险 ２．人均收入低，写字楼投资市场能力有限 ３．其他商务公寓提前进入市场，进一步挤占市场空间 4. 国家宏观政策调控,加大对开发公司资金,以及对销售价格的控制 针对劣势问题的解决: 1.加大对公司形象的包装,提升公司品牌形象 2.采用价格组合策略,同时提供银行按揭 3.对楼盘外围进行包装,树立工程进度牌,树立消费者对楼盘的信心. 　　　　　　　　　　第一　　写字楼方案 目标客户群分析： 作为写字楼物业,并且是衡阳首倡纯办公空间的概念楼盘,因此我们必须做好客户群体分析,进行准确的市场定位,契合市场需求.作为发售型的写字楼物业,目标客户分为两类：一为投资型,二为自用型.不管是作为投资型,还是自用型客户,他们都必须有一定的资金储备.对于投资型客户来说他们看到的是物业未来的升值空间,具有比较成熟的投资知识,同时具有随波逐流的投资观念.而作为自用型客户来说,他们需要事业上的成功,希望在高档写字楼办公,提升公司的实力,成就辉煌事业.因此我们的客户群是高级白领,或是小形公司(如广告公司)，或是外来企业驻衡阳办事处,或许本地大型企业驻中央商物区的办事处. 项目定位： 中央区首席纯写字楼物业 概念导入： 居于本项目的定位，本公司主推楼盘案名为：B●D国际／财富大厦 从楼盘规模来看，我们认为财富广场与楼盘属性不符合，因此我们主推Ｂ●Ｄ国际与财富大厦． 概念诠释：一、Ｂ●Ｄ国际 B●D国际 博达国际 地处CBD中心区,B●D也即商务区的缩写 B代表着视界开阔,D代表事业的辉煌腾达,数字地球的建设,信息无疆,经营事业需要拥有一种国际化的视野。 二、财富大厦 财富大厦体现了写字楼的档次，以及大气，符合在