青岛xx楼盘营销策划方案.ppt

市场推广 市场推广 主诉求点 各销售期诉求 媒介选择 活动策划 市场推广：----------- 主诉求点 主诉求点 真金不怕火炼 三年增值承诺 25% 产品的唯一性真实性 市场的差异性需求性 推广的新鲜性记忆性 市场推广：------------ 各销售期诉求 各销售期诉求 ---预热期：通过报纸、广告、宣传活动、口碑宣传等进行先期引导，使项目有一定的知名度，让项目的“增值承诺”在市场上慢慢升温，达到渲染项目整体形象和储备客户的目的。 ---开盘起：根据前期宣传的效果和反响，适时加入“无理由退房”承诺，让客户心里没有负担，提高成交率。但是此活动仅限一个月。 ---正常销售期：根据市场环境以及客户的情况，开始对我们的10元拍卖活动进行宣传，再次加大项目在市场上的知名度，并再次对客户进行大量收集。 市场推广-------------- 媒介选择 媒介选择 --- 在10号楼、11号楼临近滨海大道那面挂楼体喷绘两条。一条用写项目的诉求点，另一条可写售楼处电话（或描绘项目销售火爆——造势） --- 黄岛信息港房产频道及青开网房产主页大的广告（一打开网页就可以看到），除广告外，另包括楼盘新闻动态的发布，楼盘图片展示、看房团名单等其它附加服务。 --- 供求世界广告，客户储备期可选择一期全版宣传，两期报纸夹页。然后根据市场效果再对后期进行选择。 --- 短信群发业务，客户储备期发10万条，主要以开发区为主，胶南为辅。比例可定为5:1。开盘期，根据我们掌握的客户名单加上短信群发公司提供，再发送10万条。销售期间也可在我们做活动时，根据前期群发的效果再进行选择是否群发。 市场推广：-------------- 活动策划 “拍卖”活动 ---目的：发掘并收集有意向客户，同时提高项目市场知名度。 ---客户来源：以此活动为由分销处及发单人员现场收集客户；网站广告新闻发布，电话网上报名；供求世界广告发布收集，短信平台发布手机，售楼处条幅宣传收集。 ---流程：约客户-现场签到-收取保证金-讲解流程-项目简介-开拍-现场竞拍-敲定购买者-签订协议-退还保证金-结束。 ---注意事项：此活动旨在收集客户，当场拍的房源者可同时得到一定价值（冰箱、空调、洗衣机、电动车等）奖品；人数至少要30人以上才可举办；现场保证5个托左右，以烘托过程气氛；托在过程中要适时叫价，当最后拍卖价低于我们意向价时要喊价或者自己拍得；此活动不易多用，销售期间2-3场为宜。 活动策划 --------------- 竞拍活动 竞拍规则说明 1、 参与本次活动需符合国家规定的具有购买本竞拍房源资格的方可参加本次竞拍活动（请准 确、真实填写购房用户的姓名、身份证号或证明身份的其他材料、联系方式等个人信息资 料，否则竞拍资格将被取消） 2、 每次参与竞拍时需要缴纳1000元/套的拍卖保证金； A）拍卖保证金支付成功后，您将拥有该楼盘的竞拍参与权。 B）每个楼盘为10元起拍，限价封顶（如 市场价60万，封顶价55万）。若竞拍结束时，有2人以上出价达到最高限价，则摇号决定赢得竞拍者。若竞拍结束时，当前价没有达到封顶价格，则出价最高者赢得竞拍。 3、 保证金转移或退还原则： A)所有竞拍及摇号获胜者在规定时间内完成购房手续的客户均可无条件退还保证 金； B)所有参与竞拍但竞价失败及摇号失败的客户均可无条件退还保证金； D)凡赢得竞拍及摇号获胜者在规定时间内不履行购房手续的客户，本售楼处有权没收其保证金。 营销管理 营销管理 开盘组织流程 组建团队 售楼处销售流程 售后服务 业绩目标 营销管理：--------------开盘组织流程 开盘组织流程 开盘时机 开盘流程 突发事件应对措施 物资准备 营销管理：--------------开盘组织流程 开盘时机 -- 进过一段时间的市场推广，项目在市场上有了一定的知名度，市场已有了明显回暖，有效客户储备在一百个以上。因此，开盘活动的市场背景条件已比较成熟，同时客户储备时间已经够长，必须要开盘，再推迟势必会造成客户流失。。 -- 要采用率先上市的时机，在月亮湾开盘前15-30天开盘，防止客户造成分流。如果月亮湾先开盘，不管在位置、价格、还是户型上将会给我们造成很大压力。而且我们的在价格在很难调整。所以建议较月亮湾要率先上市。 营销管理：-------------- 开盘组织流程 开盘流程（直接开盘，不排序不摇号） 7：00 所有场外包装工作完成； 8：00 所有物品归位完毕；所有现场工作人员到位(喜庆音乐响起）； 8：05 售楼部开门正式迎接客户和嘉宾，主持人开始宣读购房流程；