汇鑫滨江33号地块市场分析.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1 市场分析 滨江房地产 滨江土地供应 市区住宅成交量和价格走势分析 滨江区住宅成交量和价格走势分析 从2005至2007滨江区的住宅成交量与价的不断攀升，且历年成交量均占杭州市六城区领先位置，我们可以看出滨江区置业客群的队伍在不断壮大，区域价值也在不断上升。 纵观滨江区的住宅市场发展，主要经历了二个阶段，即2004年之前的投资快速扩张期和2004年之后的自住稳健渗透期。 2004年之后，由于滨江区住宅价格的不断上行，挤压了大部分投资泡沫；而滨江区的住宅供应到07年为止一直都以大户型为主，所以客群多为改善置业群。另外，市区房价的高启，导致购房资金有限的改善型置业客群外溢，一部分认可滨江区居住环境及看好未来发展前景的客群成为区域置业主力军。 在“90/70”影响下，08年滨江区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。伴随供应结构的变化，客群结构也发生了变化。经济承受能力有限的首次置业客群成主力。 1 市场分析 滨江地产格局 1 市场分析 08滨江主要在售楼盘 楼盘名 开盘时间 总户数 已售率 均价 钱塘山水 2008-6-21 1071 89% 11000 银爵世纪 2008-5-12 681 52% 9100 金盛浦沿公寓 2008-6-15 59 78% 7500 中兴和园 2008-3-7 1195 52% 9050 水晶城 2008-6-6 1700 51% 13000 铂金时代 2007-11-26 754 67% 11800 海威国际 2007-12-27 740 37% 14500 据统计，滨江区整个区域住宅入市项目的可售量为14700余套（包括在售余量），约176万方可售面积； 一桥片区： 钱塘山水 天鸿君邑 彩虹豪庭 水晶城 联庄.江涛阁 可售房源： 3942套， 约47.3万方 浦沿片区： 银爵世纪 金盛曼城 金盛浦沿公寓 江南文苑 本案 可售房源： 2714套， 约32.5万方 三四桥片区： 风景蝶苑 中兴和园 云厦连园 欣盛.东方郡 铂金时代 恒兴第一国际广场 海威国际 可售房源： 8019套， 约96.2万方 住宅市场供应量，从滨江区域板块来看，供应量最大的将是三四桥板块及其腹地延伸部分，是未来供应量的54%； 其次为一桥片区，但是主要供应量来自目前在售的大体量项目，约滨江区整体供应量的27%； 一桥延伸的浦沿板块，供应量较少，仅占18%。可见此区块未来的竞争压力将主要来自三四桥板块的大体量项目如东方郡等。 1 市场分析 滨江房产存量 滨江住宅下半年投放放缓 1 市场分析 滨江房产小结 目前滨江市场成交量主要以住宅类为支撑；尤其是滨江区一桥附近及浦沿延伸区域，供求活跃；08年下半年海威国际二期和东方郡一期即将推出，体量庞大，预计会扭转一桥供应占主力的局面； 以产业基地为辐射、沿江南大道区域的三四桥片区，主要以商业、办公等非住宅公建性质项目供应为主；08年下半年滨江入市的项目将会集中在三四桥片区，供应量主要为非住宅类酒店式公寓或者写字楼； 预计三四桥片区下半年将成为滨江区域市场主角；一桥及腹地延伸区域后期住宅供应量乏力。 滨江 杭州市场城市规划 区域房地产板块 区域房地产格局 08年区域房地产 区域市场综述 浦沿地区市场发展 杭州房地产市场发展 滨江区域市场发展 1 市场分析篇 1 市场分析 区域市场综述 按照滨江区的规划，居住区一共分成九个片区，分别为西兴、西兴北、中兴、长江、省属、之江、浦沿、东冠、长河居住片区。 九个居住片区沿江、环高新工业园区成环状分布，这样的规划布局决定滨江的居住区很难形成一个集中的板块。为了便于我们的研究，我们根据楼盘的相对聚集，将滨江分成两个主要板块。 滨江区规划结构图 西兴 西兴北 中 兴 长 江 省属 之 江 浦沿 东冠 长河 浦沿居住片区 本案所处的区块。相对开发较晚，楼盘交付时间较晚，入住率低。中海、万科、天鸿等品牌开发商的进入，说明该区域的前景被看好，今年5、6月份银爵、钱塘山水两个楼盘的热销，在如今冷淡的市场中引起人们的关注。 板块近期升温，受关注程度上升 滨江版图 之江板块 浦沿板块 1 市场分析 区域市场综述 之江区块：滨江区较成熟的板块，以彩虹城、江滨花园为代表， 发展较早，多个楼盘入住率超80%，已有多家商业配套（世纪联华、外婆家等）人气较旺。 浦沿区块：中海、万科等品牌入驻，提升了整体区位价值。伴随地产大鳄近期销售走强和商业配套日趋成熟，市场关注度持续走强。 市场表现活跃，成为市场关注热点，为营造整体浦沿板块打下基础 一桥板块可以细分成两大块板块 浦沿板块认识 一桥之江板块的延伸地