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房价的本质
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核心问题
与人类联系最紧密的就是衣食住行,中国人千百年的理想就是老有所养,家有其居。
然而最近10年房价的持续上涨,使房子已经成为压在年轻人头上的一座大山,房子就像蜗牛的贝壳,给他们带来了沉重的压力,使他们步履维艰。
房屋作为一般人的最大资产,是人生中谨慎的选择,甚至要三代出资,负债几十年来完成。 下面分析核心问题。
1.房地产市场的方向?
2.房价的本质?
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住房需求阶段
投资需求
投机需求
首次置业型需求
改善型需求
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住房需求阶段
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住房需求阶段
区域地产活跃程度指标:二手房交易量/一手房交易量
1.5:1,投机型需求为主
1-1.5之间,投资型需求为主(与改善型需求并重)
0.5-1之间,改善型需求占主导
0.5,首次置业型客户为主体市场
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住房需求阶段
从枫哥住宅变化看待房地产客户需求变化:
2005年,明德门北区,小高层,无电梯,无停车场,3000,70平,首次型置业需求
2009年,中天国际,多层,1梯2户,南北对流,通风采光,地下停车场,7500,150平,改善型置业需求
2013年,万科金域曲江,多层,1梯1户,大面积,自主装修,超级地下停车场,1.4万,250平,投资型客户需求
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城市化进程
三四线城市
二线城市
一线城市
人均GDP:1万美元
人均GDP:0.6-1万美元
三:0.3-0.6万,四:0.3万
各城市主要任务
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城市化进程
三四线城市
二线城市
一线城市
人均GDP:1万美元
人均GDP:0.6-1万美元
三:0.3-0.6万,四:0.3万
各城市最重要规划
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城市化进程
城市化进程加速
城市环境改善和城市财富增长
房价上涨
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城市化进程
城市化进程阶段
初期
中期
后期
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城市化进程
地价低,楼面地价占房价比例低于10%,建安成本占60-70%,房价低于3500元/平。全国绝大多数中西部非中心城市。
市场第一阶段:首次型置业阶段
地价开始上涨,楼面地价占房价比重逐渐上升,最终达到30%,建安成本降至30%,房价达到8500元/平。东部二线城市和中西部中心城市。
市场第二阶段:改善型置业阶段
地价在楼价中占比达到60-70%,建安成本降至20%以下。中心区域,财富汇集之地,房价达到1万/平以上,中心城区可达2万以上。东部中心城市。
市场第三阶段:投资型置业阶段
为数不多。闲散资金汇集地,以当地楼市作为泄洪口。售价达2-3万。核心一线城市和楼市暴涨城市。
市场第四阶段:投机型置业阶段
房地产市场不同阶段特征
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城市化进程
中国整体财富蛋糕小,社会资源稀缺,不足以向全国范围内分配资源。改革开放30年,积累的人才和资源,只能相对满足几个中心城市需要,往二线城市分都稍嫌紧张,更不用说再往下分。陕西只能尽全力打造西安。
市场第一阶段:首次型置业阶段
佛山均价8500,中心城区1.2万,镇区6500.中山、珠海、惠州、江门等三线城市,内功不够,投机来凑。
市场第二阶段:改善型置业阶段
广州、苏州、南京,城区久经打造,生活配套成熟,市民心态平和,不狂热,对闲散资金涌入不盲目跟随,缺乏炒作空间。城市中心价值凸显,资金不断沉淀,楼市投资功能出现。城市人口构成为高级白领、金领阶层,高消费能力富裕阶层壮大
市场第三阶段:投资型置业阶段
温州、杭州、京沪深,十里洋场,纸醉金迷,市民心态浮躁。房价难以体现城市的真实价值。高售价扰乱了整个中国的房地产。
市场第四阶段:投机型置业阶段
房地产市场不同阶段心态
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经济主旋律:全球化分工
全球已经发生的地理优势的转移
美国
日本/西德
亚洲“四小龙”
我国东南沿海
20世纪
50-60年代
20世纪
60-70年代
20世纪
80-90年代
第一次转移
第二次转移
第三次转移
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经济主旋律:全球化分工
全球视野,经济主旋律:全球化,产业大分工
能源、资源、制造、农业、金融、科技研发、工业设计几大板块,基本上一占领,就是很长时间的事,其他国家几乎无法染指。中国抢到基础制造业这一块,往上游走,就是重工业和科技产业。
东部:
产业转移和升级,搞高科技产业园,搞孵化池,拼命鼓励创业,迫不及待尽力把基础制造业赶走。如深圳。
西部:
变成基础制造业基地。
如西安承接三星项目,成都承接富士康代工。
房地产形态:
东部:除一线
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