房价的本质技术分析.pptx

房价的本质 www.hongtao.co www.hongtao.co 核心问题 与人类联系最紧密的就是衣食住行，中国人千百年的理想就是老有所养，家有其居。 然而最近10年房价的持续上涨，使房子已经成为压在年轻人头上的一座大山，房子就像蜗牛的贝壳，给他们带来了沉重的压力，使他们步履维艰。 房屋作为一般人的最大资产，是人生中谨慎的选择，甚至要三代出资，负债几十年来完成。 下面分析核心问题。 1.房地产市场的方向？ 2.房价的本质？ www.hongtao.co 住房需求阶段 投资需求 投机需求 首次置业型需求 改善型需求 www.hongtao.co 住房需求阶段 www.hongtao.co 住房需求阶段 区域地产活跃程度指标：二手房交易量/一手房交易量 1.5:1,投机型需求为主 1-1.5之间，投资型需求为主（与改善型需求并重） 0.5-1之间，改善型需求占主导 0.5，首次置业型客户为主体市场 www.hongtao.co 住房需求阶段 从枫哥住宅变化看待房地产客户需求变化： 2005年，明德门北区，小高层，无电梯，无停车场，3000，70平，首次型置业需求 2009年，中天国际，多层，1梯2户，南北对流，通风采光，地下停车场，7500，150平，改善型置业需求 2013年，万科金域曲江，多层，1梯1户，大面积，自主装修，超级地下停车场，1.4万，250平，投资型客户需求 www.hongtao.co 城市化进程 三四线城市 二线城市 一线城市 人均GDP：1万美元 人均GDP：0.6-1万美元 三：0.3-0.6万，四：0.3万 各城市主要任务 www.hongtao.co 城市化进程 三四线城市 二线城市 一线城市 人均GDP：1万美元 人均GDP：0.6-1万美元 三：0.3-0.6万，四：0.3万 各城市最重要规划 www.hongtao.co 城市化进程 城市化进程加速 城市环境改善和城市财富增长 房价上涨 www.hongtao.co 城市化进程 城市化进程阶段 初期 中期 后期 www.hongtao.co 城市化进程 地价低，楼面地价占房价比例低于10%，建安成本占60-70%，房价低于3500元/平。全国绝大多数中西部非中心城市。 市场第一阶段：首次型置业阶段 地价开始上涨，楼面地价占房价比重逐渐上升，最终达到30%，建安成本降至30%，房价达到8500元/平。东部二线城市和中西部中心城市。 市场第二阶段：改善型置业阶段 地价在楼价中占比达到60-70%，建安成本降至20%以下。中心区域，财富汇集之地，房价达到1万/平以上，中心城区可达2万以上。东部中心城市。 市场第三阶段：投资型置业阶段 为数不多。闲散资金汇集地，以当地楼市作为泄洪口。售价达2-3万。核心一线城市和楼市暴涨城市。 市场第四阶段：投机型置业阶段 房地产市场不同阶段特征 www.hongtao.co 城市化进程 中国整体财富蛋糕小，社会资源稀缺，不足以向全国范围内分配资源。改革开放30年，积累的人才和资源，只能相对满足几个中心城市需要，往二线城市分都稍嫌紧张，更不用说再往下分。陕西只能尽全力打造西安。 市场第一阶段：首次型置业阶段 佛山均价8500，中心城区1.2万，镇区6500.中山、珠海、惠州、江门等三线城市，内功不够，投机来凑。 市场第二阶段：改善型置业阶段 广州、苏州、南京，城区久经打造，生活配套成熟，市民心态平和，不狂热，对闲散资金涌入不盲目跟随，缺乏炒作空间。城市中心价值凸显，资金不断沉淀，楼市投资功能出现。城市人口构成为高级白领、金领阶层，高消费能力富裕阶层壮大 市场第三阶段：投资型置业阶段 温州、杭州、京沪深，十里洋场，纸醉金迷，市民心态浮躁。房价难以体现城市的真实价值。高售价扰乱了整个中国的房地产。 市场第四阶段：投机型置业阶段 房地产市场不同阶段心态 www.hongtao.co 经济主旋律：全球化分工 全球已经发生的地理优势的转移 美国 日本/西德 亚洲“四小龙” 我国东南沿海 20世纪 50-60年代 20世纪 60-70年代 20世纪 80-90年代 第一次转移 第二次转移 第三次转移 www.hongtao.co 经济主旋律：全球化分工 全球视野，经济主旋律：全球化，产业大分工 能源、资源、制造、农业、金融、科技研发、工业设计几大板块，基本上一占领，就是很长时间的事，其他国家几乎无法染指。中国抢到基础制造业这一块，往上游走，就是重工业和科技产业。 东部： 产业转移和升级，搞高科技产业园，搞孵化池，拼命鼓励创业，迫不及待尽力把基础制造业赶走。如深圳。 西部： 变成基础制造业基地。 如西安承接三星项目，成都承接富士康代工。 房地产形态： 东部：除一线