税法第八章土地增值税法.pptVIP

（三）作用 1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。 2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。 3、增加国家财政收入。 另规定： （1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除； （2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。 例4：2009年，某单位（非房地产开发单位）转让办公楼一幢，取得转让收入10000万元，公司缴纳相关的税费（营业税、城建税、教育费附加、印花税）。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和相关的税费2000万元，投入的房地产开发成本3000万元；房地产开发费用中的利息支出500万元（能够计算分摊利息并提供金融机构证明），但其中有50万元的罚息。其他开发费用扣除按5%比例计算。 计算该单位应纳的土地增值税。 解：（1）扣除项目 1）2000万 2）3000万 3）开发费用=（500-50）+（2000+3000）*5%=700万 4）营业税=10000*5%=500万 城建税及附加=500*（7%+3%）=50万 印花税=10000*0.05%=5万 扣除合计=6255万 （2）增值额=10000-6255=3745万 （3）增值率=3745/6255=59.87% （4）应纳土地增值税=3475*40%-6225*5%=1186.75万 6、其他 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （二）出售旧房 1、评估价=重置成本*成新度折扣率 2、扣除项目金额 3、增值率 4、应纳税额的计算 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率 例4：市区某公司将自用达6年的产权房屋出售，账面原值30万，累计折旧余额15.5万，经评估重置价格40万，成新度7成新，实际成交价35万。 计算应纳土地增值税。 解: (1)旧房屋的评估价=40*70%=28万 (2)有关税金 营业税=（35-28）*5%=0.35万 城建税及附加=0.35*(7%+3%)=0.035万 印花税=35*0.5‰=0.0175万 税金合计=0.4025万 扣除项目合计=28+0.4025=28.4025万 (3)增值额=35-28.4025=6.5975万 (4)增值率= 6.5975/ 28.4025=23.23% (5)应纳土地增值税=6.5975*30%=1.53万元 七、税收优惠 　 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。　　 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：　　（1）居住满5年或5年以上的，免征；　　（2）居住满3年未满5年的，减半征税；　　（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 八、征收管理与纳税申报 （一）申报时间 纳税人签订房地产转让合同后7日内。 （二）纳税地点 房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关 土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起7日内向税务机关办理纳税申报。 （三）土地增值税清算管理 1、土地增值税的清算的含义 2、开发项目的前期管理 3、土地增值税的清算受理　　4、清算审核方法 5、核定征收清算后再转让房地产的处理:　　 * 第八章 土地增值税法 一、概述 （一）概念 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 （二）特点 1、以转让房地产取得的增值额为计税依据。 2、征税面广。 3、采用扣除法和评估法计算增值额。 4、实行超率累进税率。 5、实行按次征收。 二、纳税人 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人。