上海市庆丰花园项目投资可行性研究报告书doc11.doc

上海市庆丰花园项目可行性研究报告 目 录 前 言 第一章 项目概况 第二章 项目建设必要性 第三章 市场分析 第四章 建设方案 第五章 项目法人与项目的经营管理 第六章 投资估算、资本金及资金筹措 第七章 财务效益分析 第八章 结论和建议 前 言 为加快徐汇区区域经济发展，改善城市居民居住环境，重庆庆丰实业有限公司拟在徐汇区老沪闵路785号地块，开发建设庆丰花园商品住宅项目。 我院受重庆庆丰实业有限公司的委托，按由我院提供的初步设计方案、其他相关资料和国家有关规定，对徐汇庆丰花园项目进行可行性研究工作。 第一章 项目概况 1.1 项目法人 本项目法人为重庆庆丰实业有限公司，公司注册资本2000万元，法定代表人：易如波。公司为民营性质的有限责任公司，公司经营范围：房地产开发及经营。公司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才，具有雄厚的房地产开发经营实力。重庆庆丰实业有限公司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。 1.2.1 项目名称 徐汇庆丰花园。 1.2.2 建设地点 徐汇庆丰花园项目建设地点位于徐汇区老沪闵路785号地块。 1.2.3 建设内容 徐汇庆丰花园项目基地面积2437平方米，拟建总建筑5290平方米（不含地下建筑面积）。拟建设10层住宅及商铺。其中，住宅面积5200平方米，商业建筑面积90平方米。 项目综合容积率2.17，建筑占地面积2437平方米，建筑密度为25.0％，绿化率34.8％。 1.2.4 基地现状及动拆迁 项目基地面积为2437平方米，动拆迁正实施中。 1.2.5 建设期 项目建设期为一年 1.2.6 投资估算及资金筹措 经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为920.66万元，其他建设费用为913.36万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。 项目所需建设资金全部由建设单位自筹。 1.2.7 财务效益分析 经测算，本项目全部投资财务内部收益率（IRR）为14.90％，财务净现值（NPV，I＝10％）为60.64万元，静态投资回收期为2.33年（含建设期）。财务测算表明，本项目在财务上是可行的。 第二章 项目建设的必要性 2.1 项目建设符合地区发展规划 徐汇区位于上海市中心城区西南部，54.76平方公里的地域面积辖盖了10个街道、3个镇，人口86万。徐汇区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。 翻看历史画卷，游览古寺古塔，漫步老镇老街，凭吊黄道婆，追忆徐光启，了解千百年来开放兼容的上海人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握上海走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了上海人民宽广胸怀；不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。 2.2 项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势 随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。 本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场