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房地产置业顾问三级技能试题 简答题 1. 物权与债权的区别物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的保护方法不同。 合同的订立程序当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 1．要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定： (1)内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款； (2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。 市场结构种类及各自的特征在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。1．完全竞争完全竞争市场必须具备以下几个条件：(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；(4)买者和卖者都可以自由进出市场；(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。2．垄断竞争垄断竞争市场主要具有如下几个特点：(1)卖者和买者都比较多；(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；(3)市场信息比较完全。3．寡头垄断寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。4．完全垄断一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：(1)只有一个卖者，而买者很多；(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。 造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。 居住区的组成要素居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。住宅是