对“群租”问题的民法思考.pdfVIP

· 专 论· 政治与法律2007年第3期 对 “群租问题的民法思考 王雪琴 (武汉大学法学院，湖北武汉430O72) 摘要：“群租”是不同于合租、经营家庭旅馆租赁的—种特殊的房屋租赁形式，从我国现行 法律体系来看，群租暂处于合法地位，简单地认定群和为“非法”难以体现现代法治社会的本 质要求。从根本上治理群租觋寡需要根据不同的民事法律关系多方面解决，也需要政府的行政 干预。 关键词：群租；合租；家庭旅馆 ’ 中图分类号：DF525 文献标识码：A 文章编号：1005-95t2(2007)03-0078--05 ’ 近来，在我国上海、广州、北京等大城市相继出现称作“群租”的房屋租赁新形态。这种 方式～方面解决了许多普通收入群体短期内无法承受高额房价或租价的问题，另一方面对租赁 房屋周边住所居民的生活产生了消极影响，引发了一系列的矛盾、纠纷甚至诉讼，成为司法上 的一个热点和难点。因此，对“群租”现象进行深入研究，有着重要的理论和实践意义。 合法的租赁关系受法律保护，如房屋租赁(包括一对一的租赁 合租)、家庭旅馆式的短期 租赁等。为什么群租却受到了社会的广泛排挤和非议呢?这里不仅有深层次的社会原因，也有 法律方面的原因。群租问题产生的社会根源在于城市廉租房的极度匮乏与人民群众巨大的住房 需求之间的矛盾、大城市持续高昂的房地产价格与普通群体正常收入之间差距过大的事实，以 及社会阶层差距扩大所带来的不同群体之间不沟通不宽容的社会现状。加之封闭小区内公共资 源有限、小区早期定位高档、业主们强烈的群体归属感极具排斥性特征以及国家行政管理在私 人领域的却步 ，这些都是不同程度上引起小区普通业主对群租方式和群租者难以认可的社会原 因。 从制度层面上看，法律规范的缺位是产生群租问题的直接原因。以群租的方式租赁房屋是 否属于我国民法所承认的租赁行为，该行为在现行法律框架内是否合法有效，各方当事人又该 如何预防和处理群租纠纷，我国相关行政部门是否要加强行政管理，以及如何进一步完善我国 法律法规等问题，都需要我们深入研究。其中，在民事法律关系上准确界定群租的地位和性质 则是解决这一问题的前提。 - 一 、 “群租”是房屋租赁的一种特殊形式 (一)“群租”的界定 作者简介：王雪琴，武汉大学民商法学博士研究生，佛山科学技术学院政法学院讲师 ． 78． “群租”并非是一个严格的法律概念或术语。广义的群租，包括企事业单位为雇员提供的 集体宿舍、学校为学员提供的学生宿舍等方式形成的租赁关系，也包括向两个以上的社会各类 人员出租房屋而形成的租赁关系。集体宿舍和学生宿舍等方式形成的租赁关系不是本文讨论的 内容。本文所称的“群租”是针对后者而言，即狭义的群租，它是指目前在大城市中心地带的 中、高档小区里出现的，建筑物的某一单位的所有权人或者使用权人(第一次承租的人)，将该 单位改变原来的建筑结构和平面布局，把房间分割改建成尽可能多的若干小间后，再次向两个 以上的社会各类人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。其中，“群租”的出租人可 以是房屋的所有权人，也可以是房屋的第一手承租人0依据出租人的不同，群租可以分为自主 房屋群租和他主房屋群租。自主房屋群租是指出租人就是房屋所有人的群租，房屋的所有权人 必须是个人，不包括各种企事业单位等法人。他主房屋群租是指出租人是房屋的第一手承租人， 在上海该出租人被称为“二房东”，在广东则被称为“包租公”或“包租婆”，他们可以是自然 人也可以是法人；其实际承租人，多属于刚刚毕业的大学生、刚进入工作单位的“白领”等； 其租赁物—一房屋本身都不是为出租而专门建立的出租公寓或者集体宿舍，而是靠近大城市中 心地带的中、高档小区里的居民建筑物。因此，群租虽然有特殊性，但按照我国民事法律的规 定，群租符合“租赁”的定义， 即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金， 并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人，所以群租仍然是一种租赁。 (二)“群