2017年延吉天池广场购物中心营销方案（下）.pptx

延吉天池广场购物中心营销方案 （下） 市场调查：数据由迈道公司提供 价格 面积 总价 8000-10000元均价接受者30%；10001-15000元均价接受者30%； 也有10%的人能够接受20000元的商铺均价。 30-50 ㎡接受者30%； 51-100 ㎡接受者30%；100-200㎡接受者35%； 200平以上接受者5% 40万元以内 40-100万 100-200万 200万以上 38% 46% 11% 5% 调研：在延吉本地100名有效受访者中，认为单价在8000-10000元/平，商铺面积在30-100平之间，总房款在40-100万之间可接受价格的占比最大。 关于商铺基础数据的市场调查结果 做一个让大家容易了解参与的产品 数量多、面积小、总价低、可购买和可经营门槛低，受众面广 以小户型商铺为基础 结合目前销售进度 打造全新产品 梳理 1个商业体 6大产品亮点 一楼产品打造—变废为宝 要点：超市的合理布局，进出口明确；规划出适合超市外店经营品类的商铺格局；控制好单价总价；销售过程中与购买者确定好投资属性，保证开业满铺，接受委托帮租。 一楼： 原规划图纸，商铺面积合计431.26平，销售底价20000元。销售收益：862.52万元。 新规划图纸，商铺面积272.2平，按正常商铺公摊比例50%计算，建筑面积544平，销售价20000元。销售收益1088万。（详细公摊比例还需要测算，另外不包括售价提升） 六楼：拆解成为76个小面积商铺，平均40平米1个 要点：40年产权商铺，年租金收益6%，承诺8年返租，总价30-60万。 算账·六楼：39平/铺*76个商铺=约3000平 开盘销售10000元/平*3000平=3000万 按6%投资回报计算，开发商需要年返租金3000万*6%=180万 开发商现价7500元/平*3000平=2250万 健身年租金收益87万 假设商铺售磬，开发商收益3000万+87万*8年=3700万 商铺返租金额180万*8年=1440万 开发商实际剩余资金3700万-1440万=2260万说明：该算账方式适用六楼，三楼/七楼收益，需实际测算，如果有差价，可以适当提价给返租。 新销售产品制定及卖点如下： 12.23 首届认筹大会 面积去化3000平 回笼资金约2200万 全城招募76人做郑多燕房东 一期6楼郑多燕产品 3.1 二次认筹大会 面积去化3500平 二期7楼影院产品 4.1 三次认筹大会 三期3楼儿童信托产品 面积去化3000平 春节加推 1楼商超产品 剩余2、4、5产品续售 8.1 剩余面积 商铺众筹开影院，用文化赚钱。 给孩子买套信托商铺，见证你对孩子的爱与回报。 超外竞品稀缺商铺，全城限量14套 销售管 理策略 天池广场销售管理策略 定位升级 策略 产品销 售策略 业态规划策略 推广 策略 项目存在问题的解决办法 ④、销售执行不专业、不系统。具体问题包括： 1、对销售产品不够了解，自己都不知道产品未来的发展方向； 2、商铺销售不能商业贷款； 3、销售人员对商业方面的知识缺乏， 不能给客户展现未来前景，顾客看不到投资前景； 4、没有统一销售说辞，百问，招商手册物料不全面； 5、商业投资回报测算跟客户沟通不专业。 解决办法： 重新梳理销售流程，构建全新销售场景 具体指导工作内容如下： 1、进行市场调研，重新提报商铺售价方案，保证每个商铺的总价是购买者可接受全款的范围内; 2、重新组建销售团队，建议编制为1名销售经理，1名销售主管，4名销售员工; 3、组建外销团队。包括派单人员、派单地点的确定，DM单指导制作等; 4、编写销售百问，对销售团队进行专业的商业内容培训，包括明确商铺经营方向、商铺投资回报、统一销售说辞等内容; 5、组织召开商铺投资说明会、内购会、认筹会、转定会、销售大会等。（详细内容，单独出会序筹备方案）; 6、制定新销售方案，推出新的销售产品，新销售产品的主题及卖点等。 销售工作时间安排 招商处接待咨询 转定 蓄客 蓄客 部分产品内定 研讨方案 编写相关培训资料 筹备内部宣讲会 市场调研 11.20提报方案 11.23确定方案 11.30内部员工培训 12.07新产品内部宣讲会 12.14业主投资理财报告会 12.23认筹大会 项目存在问题的解决办法 ⑤、已售产品对现在销售起到负