巴塞罗那一期营销策划案.doc

巴塞罗那 一期营销策划方案 Part1、本案SWOT分析篇 依据项目的宗地特征、规划特色，景观优势等，通过市场的横向比较，经过对比分析后得出以下结论： 优势： 外部优势 一环内，位铁西的核心地段。 2、交通便利，市政及生活配套设施齐全。 3、紧邻地铁出入口，极具升值潜力 内在优势 出自西班牙大师的规划设计 “斜街”设计与“巴塞罗那”城市规划相似的规划设计 出自加大拿DFS景观公司的景观设计 原汁原味的巴塞罗那庭院景观 新加坡APS的户型设计，户型合理，功能性强 双会所设计 劣势 外部劣势 1、 2、 内部劣势 1、项目建设周期长，跨年入住 2、以高层产品为主，市场具有一定的抗性 机会点 沈阳市场机会点 1、整个沈阳的房地产市场发展态势良好 2、一环内好地段的房子越来越稀少 3、西班牙风格的住宅项目还没有 区域市场机会点 1、铁西的房地产市场环境以及未来发展趋势均好 2、铁西区目前还没有纯正的异域风格楼盘出现 3、 威胁点 沈阳市场威胁点 1、沈阳高档次住宅众多，市场对其品质要求较高 2、 区域市场威胁点 1、区域竟品众多，高品质住宅项目竞争激烈 2、如何控制销售节奏，保证持续的火爆势头 3、如何让目标客户认可本项目纯正的西班牙风格 Part 2、全案营销推广节奏篇 1、营销指标设定 1. 1、2007年销售指标：5.6万平米，销售率达到整体：21％ 1.2、2008年销售指标：8万平米，销售率达到整体：50％ 1.3、2009年销售指标：10万平米，销售率达到整体：88％ 1.4、2010年销售指标：3.4万平米，销售率达到整体：100％ 2、整体销售周期划分 组团 楼号 销售面积 备注 一期 1—15＃ 约13万㎡ 依据工程的施工区域划分销售周期 二期 16—28＃ 约14万㎡ 合计 约27万㎡ 3、一期、二期组团划分 3.1一期组团划分 组团 楼号 套数 总面积 备注 一组团 1、2、3、4、5、6、7、10 568 52715.9㎡ 保证首批房源的数量 二组团 8、9 224 23867.2㎡ —— 三组团 11、12、13、14、15 —— 约5.4万㎡ 由于户型暂时未定，因此具体数据不定 3.2二期组团划分 组团 楼号 套数 总面积 备注 一组团 19、20、22、23、27、28 —— —— 由于户型暂时未定，因此具体数据不定 二组团 21、24、25、26 —— —— 三组团 16、17、18 —— —— 4、各组团销售节奏及时间节点 期间 组团 周期 销售比例（以组团房源量为分母） 重点事件 事件 时间点 一期 07.3—08.7 一组团 07.3——7 75％ 一组团上市 6月16日 二组团 8——08.2 85％ 二组团上市 9月秋交会 三组团 08.3—08.7 85％ 三组团上市 08年4月春交会 二期 08.8—09.12 一组团 08.8—09.2 85％ 一组团上市 08年9月秋交会 二组团 09.3—09.7 80％ 二组团上市 09年4月春交会 三组团 09.8—12 90％ 三组团上市 09年9月秋交会 5、营销推广周期划分 5.1一期营销周期划分 5.1.1时间界定：2007年3月——2008年7月 5.1.2形象建立期（一组团预热期） 时间：2007年3月——5月 目标：大量的累计客户，至少达到1000组 工作重点：项目信息的渗透，形象的树立等，吸引客户到临时咨询中心。 5.1.3形象＋产品的推广期（一组团上市销售期） 时间：2007年6月——7月 目标：上市一周内热销300套，销售达到推出房源量的75％ 工作重点： ——开盘上市，将项目的销售推向第一个高潮； ——二组团上市的筹备。 5.1.4形象深入推广期（二组团上市销售期） 时间：2007年8月——2008年2月 目标：二组团销售达到推出房源量的85％ 工作重点： —— 二组团的上市销售 —— 一组团的剩余房源的消化 5.1.5品牌形象的确立期（三组团上市销售期） 时间：2008年3月——7月 目标：三组团销售达到推出房源量的85％ 工作重点： —— 三组团的上市销售 —— 一组团、二组团剩余房源的消化 5.2二期营销周期划分 5.2.1时间：2008年8月——2009年年底 5.2.2一组团预热期 时间：2008年8月 目标：将二期项目的上市信息传递出去，累计客户量至少达到上市房源量的3倍。 工作重点： ——媒体的广泛宣传 5.2.3一组团销售期 时间：2008年9月