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对收益还原法评估中土地还原利率的认识 淮安市土地估价事务所 陈守虎 收益还原法是土地评估中的四大基本评估方法之一，适用于收益性房地产的土地价 格评估。收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还 原，以此估算待估土地价格的方法。收益还原法基本公式：V=a／r(V为土地收益价格，a 为土地纯收益或地租，r为土地还原利率)，由此可见用收益还原法评估土地价格，把握好 土地还原利率很关键。目前，一般土地评估报告中不分土地级别、土地用途、土地权利状 况、土地使用强度等千篇一律取土地还原利率为8％，对此国标《城镇土地估价规程》 (GB／T 说不。笔者想对此通过举例说明提出个人看法o 《国标》(P5)规定了土地还原利率应按下列方法确定： (1)土地纯收益与价格比率法：应选三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待 估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 (2)安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可 选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率，风险调整值应根据估价对 象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 (3)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的 收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不 同级别土地之间还原利率的差别。笔者认为： 1．采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率，评估人员通常选用银行一年期 存款利率或银行一年期存款利率与国债利率的平均值作为安全利率，然后根据评估对象 房地产的投资风险性的大小作相应调整。然而，银行利率是不断调整的，如银行一年期存 一年期存款的实际利率又降为1．8％，2002年2月起为1．98％，扣除利息税(税率为 20％)，银行一年期存款的实际利率又降为1．584％，而对风险调整值的确定，也无统一的 标准，不同的评估人员的取值也不一样。若据此法确定土地还原利率，则短期内房地产的 土地还原利率将变化好几次，所评估的土地价格将相差很大，则显然是与实际情况不相符 的。 一37— 江苏省土地学会土地学术年会(二oO二年度)论文集 2．采用投资风险与投资收益率综合排序插入法确定土地还原利率，其思路是：找出社 会上各种类型的投资及其收益率，绘出收益率——投资类型的曲线，然后，将估价对象房 地产的投资与其它投资进行比较分析，找出同等风险的投资，判断土地还原利率应落的区 域范围，从而确定所要求取的土地还原利率。此法从理论上也是较可行的，但实际操作也 很困难。因为这要求估价人员掌握社会各种类型的投资包括从各种类型的银行存款、贷 款、国库券、股票、保险到社会各行各业的各个领域的投资的收益率、风险性的大小、流动 性情况、管理的难易以及作为资本的安全性等，并与房地产投资作比较分析。因为人的精 力是有限的，要求估价人员掌握这么多的知识几乎是不可能的。 3．采用土地纯收益与价格比率法(以下简称“市场提取法”)确定土地还原利率从理 论上是可靠的，因为它是建立在近期市场交易情况之上的，它能较客观地反映出当前房地 产市场较真实的行情；但它要求评估人员必须掌握大量的市场信息资料，熟悉各行业的收 益状况，求出各类房地产的每年的客观纯收益大小、成交价、市场供需状况等等，由于估价 人员掌握的信息可能不完全、获得的第一手资料也不一定真实准确可靠，因此求取的土地 还原利率与实际土地还原利率可能有较大的误差，这就会影响土地估价结果的准确性，因 此笔者建议在用收益还原法评估土地价格时，要对土地还原利率进行检验和校正，直至确 定一个客观的土地还原利率，从而评估出公正客观的土地价格，有效防止地价评估结果失真。 下面笔者举例说明如下： 淮安市企业改制需显化淮安市淮海北路214号宗地土地资产，经调查测算待估宗地 年房地纯收益为5204647．50元(该计算过程略)。 1．待估宗地土地年纯收益测算 1．1土地还原利率的确定 土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。根据《国标》要求我们选择了淮安市 近期发生交易的，且在交易类型、土地用途、土地级别等与待估土地相似的交易实例五宗， 以交易实例的纯收益与其土地价格的比率的均值作为还原利率，即